Как купить квартиру в новостройке

Как не быть обманутым при покупке недвижимости?

Анализ рынка недвижимости показывает, что интерес к приобретению квартир в новостройках не только не угасает, а наоборот, увеличивается по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке. Причин тому несколько: ветхость и плохая планировка квартир, старые коммуникации, но основная – это большая разница в цене на квартиры на вторичном рынке и квартиры в новостройках.

Сегодня на рынке недвижимости представлено множество компаний-застройщиков, предлагающих приобрести права на квартиры в строящихся домах. Компании-застройщики предлагают различные схемы приобретения прав на строящиеся квартиры. По степени законности и, соответственно, риска их обычно подразделяют на "белые" (полностью законные), "серые" (законодательство у нас не совершенно и позволяет во многих случаях законно обойти "белые" схемы), и откровенно "черные", где риск для инвестора остаться без денег и без квартиры максимален.

В настоящее время существуют три единственные законные схемы приобретения права на квартиру основанные на Федеральном Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений  в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), жилищно-строительные кооперативы и путем выпуска жилищных сертификатов.

Основной вопрос покупателей всегда звучит как "Что должно быть у застройщика, чтобы сделка по инвестированию в квартиру была законной?"

Необходимо выделить три безусловных составляющих пакета документов, без которых застройщик не имеет право привлекать денежные средства граждан для инвестирования в строительство:

  • Земельный участок под строительство
  • Разрешение на строительство
  • Договор участия в долевом строительстве
Здесь и далее мы рассматриваем «белую» схему привлечения денежных средств, основанную на Федеральном Законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений  в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 г. (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) так как такая схема наиболее распространена.

Теперь давайте поподробнее остановимся на каждом из этих пунктах.

Земельный участок

Законодатель говорит нам, что договор участия в долевом строительстве с гражданином может заключить только застройщик. Одновременно нам дается само понятие застройщика – это "юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства … для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство".

Главное же здесь в том, что застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок.

Право собственности на участок должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

В соответствии со ст. 609 Гражданского Кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 26 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее 1 года, государственной регистрации не подлежит. В теории, договор аренды земельного участка под строительство дома может быть заключен на срок и менее 1 года, и, соответственно, регистрировать такой договор не нужно. На практике же построить, сдать и ввести в эксплуатацию многоэтажный жилой дом менее чем за 1 год практически невозможно.

В договоре аренды земельного участка необходимо обратить внимание на назначение земельного участка – оно должен быть именно "под строительство многоэтажного жилого дома". Если в договоре стоит назначение "обслуживание и эксплуатация" или еще хуже "индивидуальное жилищное строительство" - то на таком участке строить многоквартирный дом нельзя. Получение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду "под жилищное строительство" определен в ст.ст. 30, 30.1 Земельного Кодекса РФ и возможно только через открытые торги.

В договоре аренды одной из сторон (арендатором) должен быть именно застройщик. Если специалист компании предлагает Вам заключить договор с одной компанией, а в договоре аренды арендатор – совершенно другая компания – есть повод задуматься несмотря на то, что вам будут говорить, что это «дружественная» компания или "тоже наша" и т.п.

Итак, договор на приобретение квартиры в новостройке  нужно заключать только с застройщиком – собственником или арендатором земельного участка под строительство.

Немаловажный момент – срок аренды участка и его площадь. За три месяца многоэтажный дом построить нельзя, также как и нельзя построить три подъезда на 6 сотках.

Для того чтобы земельный участок был объектом права, он должен пройти обязательный кадастровый учет, ему должен быть присвоен кадастровый номер, который указывается в договоре аренды. К договору обязательно прилагается кадастровый план земельного участка. В кадастровом плане схематично изображен сам земельный участок в определенном масштабе, указан кадастровый номер участка, адрес участка, категория земли, разрешенное использование (назначение), площадь, вид права (собственность, аренда, пользование). Необходимо сверить все данные, указанные в кадастровом плане и в самом договоре аренды.

В любом случае земельный участок может быть передан в аренду не по волеизъявлению лица, подписавшего со стороны арендодателя договор, даже если это и глава администрации – должно быть вынесено постановление о предоставлении земельного участка в аренду конкретному лицу и на конкретный срок. Если такое постановление вам не предоставлено – вы можете получить его копию по запросу непосредственно в администрации, выпустившей такое постановление. Если есть какие-либо сомнения, то такой запрос сделать просто необходимо.

Разрешение на строительство.

Помимо законных прав на земельный участок застройщик по своему определению, (ст. 2 Федерального Закона №214-ФЗ) должен иметь разрешение на строительство.

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51  Градостроительного Кодекса РФ).

Разрешение на строительство в Москве выдается Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор), в Московской области оно выдается, как правило, Главой администрации муниципального образования по месту нахождения земельного участка.

По сути дела разрешение на строительство – это документ, буквально оправдывающий свое название. Только после получения разрешения на строительство застройщик, даже имея уже права на земельный участок, имеет право приступить к работам на стройплощадке.

Разрешение на строительство - именной документ, в нем указывается наименование застройщика, адрес и площадь земельного участка, его кадастровый номер, объем (этажность) строительства.

Обратите внимание: некоторые застройщики начинают строительные работы до получения разрешения на строительство, уверяя клиентов, что оно "в процессе" оформления или что оформят его после. В этой ситуации квартиру вам может быть и построят (физически она будет существовать), а вот право собственности не нее у вас не возникнет. Кроме того, только после получения разрешения на строительство у застройщика появляется право привлекать денежные средства граждан (Ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ).

Вопрос в том, что разрешение на строительство необходимо не только для начала строительства, но и при сдаче объекта, и при введении его в эксплуатацию, и, соответственно без этого документа нельзя оформить в собственность приобретенную квартиру, так как этот документ необходим для предоставления в Федеральную регистрационную службу для регистрации всего объекта (ст. 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Отсутствие разрешения на строительство – железный повод для приостановления строительства по результатам инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора до момента получения такого разрешения. В этом случае ваша стройка имеет все шансы превратиться в долгострой.

При отсутствии разрешения нельзя также и заключить сам договор участия в долевом строительстве, так как в соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение на строительство передается вместе с другими необходимыми документами одновременно с договором первого участника долевого строительства на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. То есть если разрешения на строительство нет – однозначно «белая» схема, основанная на Федеральном Законе № 214-ФЗ не используется.

Договор участия в долевом строительстве

Прежде чем покупателю обратиться к изучению договора участия в долевом строительстве следует ознакомиться с проектной декларацией. Это правовой инструмент, появившийся с вступлением в силу Федерального Закона № 214-ФЗ, направленный на установление прозрачности отношений застройщика и инвестора (дольщика). Проектная декларация содержит основную информацию о проекте строительства, в частности информацию  о застройщике (наименование, реквизиты, учредители, и т.п.), информацию о реализованных проектах, информацию о строящемся объекте (указывается разрешение на строительство, документы на земельный участок, характеристика строящегося объекта (этажность, количество секций, количество квартир, адрес объекта, предусматривающееся благоустройство, и т.п.). Самое главное то, что именно в проектной декларации указывается предполагаемый срок введения объекта в эксплуатацию.

Проектная декларация делается в целях максимально полного информирования инвесторов о том, куда они могут вложить свои деньги. Уважающему себя застройщику нечего скрывать от своих инвесторов, наоборот, чтобы не отвечать  лишний раз на одни и те же вопросы инвесторов, застройщик пытается дать в проектной декларации как можно более полную информацию. Обычно проектную декларацию можно увидеть в Интернете на сайте застройщика. Проектная декларация обязательно сдается в Федеральную регистрационную службу по месту строительства объекта при регистрации первого договора участия в долевом строительстве, таким образом, с ней можно ознакомиться там, либо попросить копию у самого застройщика.

Договоры участия в долевом строительстве, договоры об уступке прав требования являются документами, устанавливающими права требования в отношении объекта недвижимости (квартиры), а также документами-основаниями для государственной регистрации права собственности на объект после окончания строительства объекта недвижимости.

Следует знать, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договоров – один из важнейших элементов в правовом регулировании инвестирования строящегося жилья. В данном случае государство, во-первых, выступает гарантом недопущения "двойных" продаж, а во-вторых, ставит под контроль все строительные площадки и, соответственно, строительные компании.

Из чего же состоит договор участия в долевом строительстве? В соответствии  с гражданским правом то, что не урегулировано договором, регулируется законом, поэтому не следует требовать от застройщика внесения в договор всего того, что вам хочется – ведь переписывание закона дело неблагодарное и ненужное. Однако в самом законе указаны существенные условия договора, которые обязательно должны в нем присутствовать. Отсутствие хотя бы одного из таких необходимых условий влечет его недействительность.

В договоре обязательно нужно указать следующие условия:

  • предмет (наименование, основные права и обязанности сторон)
  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты
  • гарантийный срок на объект долевого строительства
Объект долевого строительства необходимо идентифицировать как можно более подробно и в строгом соответствии с проектной документацией (указать назначение (жилое или нежилое) помещения, подъезд, этаж, номер квартиры, общую (жилую) проектную площадь). Чем подробнее все характеристики будут указаны в договоре, тем потом проще получить то, что хотелось и защитить свои интересы в случае возникновения споров. Площадь в договоре указывается проектная (так же как и адрес объекта – строительный), которая впоследствии, после обмеров БТИ, может быть и больше, и меньше.

Что касается срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, то данный срок может быть установлен законом. Не следует путать сроки окончания строительства, ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта дольщику. Передать объект дольщику можно только после ввода объекта в эксплуатацию.

Определенная стоимость объекта строительства может уплачиваться единовременно или в рассрочку в установленный договором период (за год, квартал, месяц, неделю и т.д.).

Застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Также застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты, если докажет, что они вызваны "нормальным износом" объекта долевого строительства, даже если они обнаружены в пределах гарантийного срока.

Не забывайте, что договор участия в долевом строительстве должен быть таковым не только по названию, но и по содержанию. Граждане не могут заключать иные виды договоров, связанных с долевым участием в строительстве, чем договор участия в долевом строительстве. Поэтому, если Вам предлагают заключить иной договор, Вас это должно, как минимум, насторожить.

Еще одна важная деталь: в обязанности застройщика не входят услуги по оформлению в собственность построенной вам квартиры. Поэтому либо вы сами лично будете этим заниматься, либо можете с тем же застройщиком заключить договор о дополнительных услугах.

В данной статье указана лишь верхняя часть того самого айсберга, с которым предстоит встретиться при оформлении участия в долевом строительстве. Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к квалифицированной помощи специалистов, которые могут проконсультировать, разъяснить действующее законодательство, помогут осуществить юридически значимые действия, направленные на достижение поставленной цели.

Print Friendly, PDF & Email
ДДУ или ЖСК

Комментариев еще нет.

Оставить комментарий