Вы приняли решение купить квартиру. Или обменять свою квартиру на квартиру большей площади. Как правильно выбрать квартиру? Я рекомендую придерживаться следующей стратегии при покупке жилой недвижимости:

1. Прежде всего, в независимости от поставленной задачи, определитесь с бюджетом, который вы планируете потратить на приобретение квартиры. (При этом не забудьте зарезервировать часть средств на услуги риэлтора и ремонт в купленной квартире.)

В случае простой покупки квартиры источником средств могут являться собственные средства (ваши накопления, материнский капитал, сертификат или субсидия) и кредитные средства (ипотечный или потребительский кредит). При обмене или разъезде ("альтернативная" сделка) при формировании бюджета учитываем возможную стоимость продажи вашей квартиры.

2. Определившись с бюджетом, оцените купить какое жильё и в каком районе города вы на него сможете. Что для вас является приоритетом: район проживания или количество комнат и площадь квартиры? За одни и те же деньги, например, можно купить однокомнатную квартиру в центре, либо купить двухкомнатную квартиру в спальном районе.

3. Итак, вы определились где, и за какие деньги хотите и можете купить квартиру! В интернете можно легко найти несколько десятков объявлений о продаже недвижимости в нужном районе определённой стоимости. Это если запрос соответствует ценам, сложившимся на рынке недвижимости в определённый момент. Чем меньше предложений на продажу по вашей цене в выбранном районе, тем вы дальше от цели в обозримом будущем стать собственником нового жилья. Наиболее оптимальным (между спросом и предложением) является список, в котором будет около двадцати объектов на продажу. Из меньшего количества предложений, по настоящему хороший вариант квартиры выбрать сложно.

4. Сделав первые звонки по телефонам, вы узнаете, что всё не всегда так, как написано в объявлении. Например, в действительности квартира, которая вам приглянулась, находится не в 3-х минутах ходьбы от метро, имеет другую площадь, продаётся не как свободная, а как «альтернатива»… Грамотный телефонный прозвон отсеивает более половины предложений из подобранного списка. Часть объектов недвижимости оказывается продана, у некоторых владельцев поменялись цены или планы на продажу, некоторые варианты завязаны на нереальные «альтернативы».

5. Основные моменты, которые надо выяснить в результате прозвона, следующие:

• стоимость недвижимости;
• "свободная продажа" или "альтернатива";
• сколько лет в собственности (предпочтение, если больше трех);
• все площади: общая, по комнатам, кухня;
• наличие балкона;
• санузел: раздельный или совмещенный;
• куда выходят окна: двор/улица;
• состояние квартиры, подъезда;
• рекламирует агент или собственник;
• когда показывают квартиру;
• возможность торга.

Спрашивайте, даже если в рекламном объявлении есть соответствующая информация. Спрашивайте и сравнивайте – что написано и что говорят.

6. По результатам прозвона вы получите дюжину объявлений, отвечающих заданным условиям. Начинается самый захватывающий и изнуряющий этап процесса покупки недвижимости – просмотр отобранных вариантов. Приведу несколько простых правила просмотра:

• Заранее ознакомьтесь с транспортной и торговой инфраструктурой района. Если у вас есть дети, то вас должны заинтересовать ближайшие детские сады и школы. обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов, и других объектов которые могут вам понадобиться постоянно.
• Приезжайте на просмотр заранее, чтобы до просмотра квартиры поинтересоваться и самим домом в целом и придомовой территорией (ближайшие автостоянки, детские игровые площадки, хозяйственные объекты и обустройство территории в целом).
• Обращайте внимание на состояние входа в подъезд, лестничных клеток и площадок, почтовых ящиков, лифтов и всего того, что называется местами общего пользования. Это даст вам полную картину социума, проживающего в доме.
• Все вышеперечисленное можно сделать и после осмотра квартиры. Однако опыт показывает, что когда человек «запал» на саму квартиру, то он после просмотра практически не замечает каких-то весьма важных особенностей ее месторасположения.
• Осматривайте квартиру при солнечных лучах или хотя бы в светлое время суток. Это условие позволит реально взглянуть и на жилье и на местность, где расположен дом.
• Попросите у продавца поэтажный план или экспликацию на квартиру, чтобы убедится, что площади помещений совпадают с площадями, указанными в рекламном объявлении.
• Имейте в виду, что продавцы могут указывать общую площадь квартиры с учетом балкона/лоджии, а реальная площадь квартиры без учета летних помещений будет меньше.
• Обращайте внимание на сделанную перепланировку. Купив жильё с неузаконенной перепланировкой, вы рискуете впоследствии за собственные деньги возвращать квартиру в первоначальное состояние. Либо оплачивать согласования.
• Нет ли следов протечек на потолке, грибка на стенах. Не заделаны ли вентиляционные решетки, как в санузле, так и на кухне. Учитывайте при осмотре квартиры возможности косметического ремонта! Свежий ремонт перед продажей осуществляется хозяевами квартиры в большей степени из-за желания завуалировать проблемные зоны.
• Вы должны знать, куда выходят окна квартиры, сориентироваться по сторонам света. Если из окна мало что видно, то не забудьте обойти вокруг дома, и посмотреть вблизи на все, что может явиться источниками шума или другого беспокойства. Внезапно может оказаться, что в комнаты, которые казались такими светлыми и уютными почти не попадает солнце.
• Заранее узнайте, что из оборудования и какую мебель продавец оставляет покупателю (т.е. что входит в стоимость квартиры помимо собственно квартиры).
• Полезно узнать, где будут жить жильцы квартиры после продажи; стопроцентно ли определен их вариант; как быстро они смогут освободить квартиру.
• Обратите внимание на двери ближайших соседей по площадке - их состояние может много вам сказать. А также рекомендую посмотреть на дверь квартиры, которая располагается над предполагаемой вашей. А если возможно, то даже познакомиться и поговорить с будущими соседями сверху.
• Поговорите с наиболее благожелательно настроенными соседями по площадке. Расспросите их в качестве будущего соседа о жильцах выбираемой квартиры, о доме, о работе управляющей компании.

7. После того, как вы определились и осуществили выбор квартиры, наступает процесс переговоров с продавцом, согласование условий проведения сделки и внесения аванса/задатка. Но об этом в дальнейшем.