ДДУ или ЖСК

Российское законодательство сегодня предлагает крайне прозрачную и доступную схему реализации недвижимости в строящихся домах, ориентированную в первую очередь на защиту прав дольщиков (физических лиц) – по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Но существуют и другие схемы, не являющиеся незаконными: приобретение недвижимости через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК) и посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов. То есть покупателю предоставляется возможность выбрать наиболее удобную для него схему покупки квартиры.

Что выбрать покупателю: купить недвижимость по более привлекательной цене в нужном районе через жилищно-строительный кооператив или заключить договор долевого участия, несмотря на более высокую стоимость и менее выгодный район?

ДДУ - Договор участия в долевом строительстве

Приобретение недвижимости по договорам участия в долевом в строительстве регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Наиболее удобным для покупателей является способ приобретения квартиры в новостройке путем заключения с застройщиком ДДУ.

Договором участия в долевом в строительстве в обязательном порядке предусматривается гарантийный срок для объекта долевого строительства - без соблюдения этого условия договор долевого участия считается незаключенным.

Кроме того, договор участия в долевом в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает возможность двойной продажи жилья и других незаконных действий с ним.

И наконец, привлекать деньги участников долевого строительства застройщик вправе только в случае, если им получено разрешение на строительство, официально опубликована проектная декларация на сайте застройщика, оформлены права собственности или права аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома.

Конечно, сам по себе договор участия в долевом в строительстве не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок. Однако он гарантирует правомочность и прозрачность деятельности застройщика. Если застройщик реализует квартиры по ДДУ, значит, у него уже полностью разработана проектная документация, она прошла государственную экспертизу, его правообладание на земельный участок подтверждено и у него уже есть разрешение на строительство. Его финансовую стабильность можно оценить на основании данных, указанных в проектной декларации и ежеквартальной отчетности застройщика (список надежных застройщиков Москвы).

ЖСК - Жилищно-строительный кооператив

Деятельность ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и Федеральным законом от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах".

Реализация квартир через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – схема законная, но недостаточно четко регламентированная законодательством. Во многом именно поэтому покупатели квартир через ЖСК подвержены следующим рискам:

Во-первых, такая схема не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта.

Во-вторых, в рамках такой схемы для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства.

В-третьих, в случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

В-четвертых, покупка новостройки через ЖСК не дает дольщику гарантий от возможных двойных продаж. Причина - отсутствие обязательной государственной регистрации сделки.

Кроме того, такая форма приобретения квартиры не выгодна покупателям, желающим воспользоваться ипотекой: банки неохотно кредитуют подобные сделки.

Также, уставом ЖСК могут быть прописаны условия ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть возможно только членам кооператива.

Итак если коротко, то при отношениях с ЖСК вы принимаете на себя высокий риск возможной двойной продажи приобретаемой квартиры, отсутствие конкретных сроков по получению жилья, отсутствие права на взыскание убытков или неустойки, если ЖСК нарушит заранее обещанные вам договоренности. Возврат переданных кооперативу денег, как правило, растягивается на долгие сроки, более того, кооперативы вправе взимать дополнительные расходы, т.е. доплаты в весь период строительства.

Почему одни компании реализуют квартиры по договорам участия в долевом строительстве, а другие через ЖСК?

Застройщикам эта юридическая схема может быть интересна, так как позволяет, во-первых, привлекать денежные средства до начала строительных работ, во-вторых, свободно их использовать, в-третьих, увеличить сроки реализации проекта, в-четвертых, учитывая все предыдущее, значительно снизить стоимость жилья и тем самым повысить конкурентоспособность объекта.

По материалам онлайн-конференции "Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ" на www.irn.ru
Print Friendly, PDF & Email
Что такое апартаменты?
Как купить квартиру в новостройке

Комментарии закрыты.