Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, - чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.
Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку. Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости. Истинным назначением апартаментов является именно проживание.
Российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости. В апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет. Но тут могут быть нюансы: оформление прописки возможно только в случае, если документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.
Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно — скорее это ход для привлечения покупателей.
Впрочем, покупатель апартаментов четко представляет, что именно он собирается приобрести и проблема регистрации его интересует крайне редко.
Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир. Апартаменты продаются по меньшей цене (на 10-15% ниже жилья с пропиской), но за счет большего количества итоговая прибыль по проекту будет существенно выше.
Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот расходы на эксплуатацию и размеры налога на недвижимость волнуют всех.
В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл. за кв.м. в месяц. И это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10-13 долл. за кв.м. в месяц.
В бизнес-классе и эконом-классе все намного скромнее. Затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3-5 долл. за кв.м. в месяц. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./месяц, а владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./месяц.
Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10-15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому.
Налог на недвижимость - еще одна terra iпсоgпitа для покупателя апартаментов. Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена. Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений. И если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца.
Так почему же, несмотря на очевидные неудобства и лишние затраты, апартаменты продолжают пользоваться спросом, а в продажу поступают все новые и новые проекты? Ответ, очевидно, нужно искать в формуле "на вкус и цвет ... ". Формат предлагает совершенно иной стиль жизни, который непонятен тем, кто предпочитает привычные квартиры, но именно за него владельцы апартаментов считают разумным доплачивать. В большинстве проектов предусмотрено удобное местоположение недалеко от метро и офисов. В проектах высокого класса - улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, особый дизайн (например, лофт) и тип помещения (мансарды). И наконец, это просто другая атмосфера. Может быть, именно она становится решающим аргументом в размышлениях: "Апартаменты ... Да или нет?"
«Недвижимость & Цены» №15 от 08 апреля 2013
