Неумение адекватно оценить свою квартиру – это самая распространенная ошибка среди продавцов. Но что означает – "оценить квартиру"? И как узнать стоимость квартиры?
Оценка квартиры – это определение наиболее вероятной цены, по которой квартира может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть оценка квартиры - это определение её рыночной стоимости.
Но в том то и дело, что по сложившейся практике под оценкой понимают не рыночную стоимость квартиры, а та сумму, по которой квартиру планируется разместить в рекламе - рекламную стоимость. Надо понимать, что эта сумма – это желание продавца. Желание, выраженное в цене рекламного объявления. А эта цена, как правило, выше рыночной стоимости.
Когда продавец интересуется стоимостью недвижимости, в действительности его интересует не цена продажи, а сумма, которая будет присутствовать в рекламном объявлении. Цена продажи определится в результате переговоров с покупателем. Учитывайте это при продаже квартиры и особенно при обмене жилья.
Итак, задача – правильно определить стоимость квартиры для размещения в рекламе.
При завышенной стоимости существенно затягивается процесс продажи квартиры или продажа квартиры просто становится невозможна. Покупатель не видит вашу квартиру в рекламе, так как ищет недвижимость в другом ценовом сегменте. А понижение стоимости в рекламе с учетом длительной экспозиции объявления на рекламной площадке всегда негативно сказывается на продаже квартиры. Тем самым вы открываете покупателю возможность для более агрессивного торга.
Бывают случаи, когда покупатель переплачивает за квартиру, если он искал её долго, именно в этом месте, именно с такой планировкой. Но надеяться на такого покупателя не стоит – подобные ситуации являются исключением из правил, и вероятность такого исхода стремится к нулю. А время в данном случае работает не на продавца.
Заниженная стоимость - финансовые потери при продаже первому покупателю. Затягивание процесса продажи в связи с вынужденной корректировкой цены на увеличение и в дальнейшем продажа недвижимости все равно "ниже рынка". Невозможность осуществления альтернативной сделки – обмена или разъезда.
Как узнать стоимость квартиры? Вот два доступных способа:
- А.Сравните свою квартиру с аналогичными предложениями на рынке. Проведите анализ предложений недвижимости в том районе, где располагается квартира, которую вы хотите продать. Учитывайте транспортную доступность, тип и статус домов, планировки квартир, качество ремонта (хотя бы по фотографиям). Обращайте внимание на правоустанавливающие документы и условия сделки. На основе этой информации у вас сформируется свой взгляд на стоимость своей квартиры. А правильно ли вы её определили покажет только рекламная компания.
- Б. Квартиру можно оценить и прибегнув к помощи риэлтора. Вы можете обратиться в агентство недвижимости с намерением продать квартиру. К вам приедет агент и оценит квартиру, т.е. назовет цену, по которой квартира будет рекламироваться. Оценка проводится бесплатно. Далее вы вправе сами решать: продолжать сотрудничество с агентством или действовать самостоятельно, извинившись и отказавшись под благовидным предлогом от дальнейшего сотрудничества с агентством недвижимости. Оценку лучше провести с помощью двух – трех агентств. Не забудьте уточнить: названная вам стоимость учитывает комиссию агентства или данную сумму вы получите на руки после продажи.
Недостаток второго способа – большая вероятность завышения агентом стоимости квартиры с целью заключения с вами договора на продажу. После заключения договора квартира выставляется на продажу по завышенной стоимости. А через две-три недели агент сообщит вам, что по такой стоимости покупателей нет и необходимо понизить стоимость квартиры.
И еще:
После принятия аванса не снимайте квартиру с рекламы. Если найден покупатель после снижения стоимости, то это может означать, что вы вошли в рыночный коридор. И существует большая вероятность нахождения другого покупателя по более высокой цене.
PS У вас есть возможность с моей помощью оценить квартиру онлайн. Отправьте мне данные по своей квартире, заполнив форму запроса. Это не оценка реальной стоимости квартиры, а та стоимость, с которой желательно начинать продажу квартиры.
