Итак, вами принято решение о покупке квартиры по ипотеке. Выбран район, в котором хочется жить, определены параметры квартиры для поиска в базах недвижимости и даже просмотрены некоторые варианты квартир. А на счету уже имеется сумма, которой достаточно для первоначального взноса. Дело остается за малым – определиться с выбором банка и ипотечной программы. На что следует обращать внимание?
Размер ставки по кредиту.
Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета.
Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по обслуживанию ссудного счета (если он есть).
Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. Так, многие банки предлагающие срок кредита в 30 лет, имеют лучшие процентные ставки для сроков кредитования в 15 лет.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос - необходимое условие получения ипотечного кредита. Его размер определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (более 50% стоимости приобретаемого жилья). При минимальном первоначальном кредите ставки достаточно высокие.
Порядок расчета платежей
Здесь выбирать особенно не из чего. Практически все банки используют аннуитетную систему расчетов. Да, в каком-то смысле аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
Дополнительные расходы
При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Конечная их сумма может достаточно велика. Поэтому заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.
Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье. Существуют минимальные суммы досрочного погашения кредита.
Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы. Если вы подтверждаете свои доходы по справке банка или в свободной форме, процентная ставка по кредиту увеличивается, как правило, на 1%.
Ипотечный калькулятор
