Нет никого, кто бы не знал о существовании такого понятия, как договор купли-продажи. По договору купли-продажи покупатель приобретает у продавца некую вещь и уплачивает за нее денежные средства.

Самый распространенный договор, на основании которого приобретается недвижимость в собственность (квартира, дом, земля) – это как раз договор купли-продажи. Но договор купли-продажи недвижимости стоит особняком, так как имеет ряд особенностей.

Юридически любой договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Когда договор считается заключенным? Когда возникают права и обязанности по договору? Только тогда, когда покупатель и продавец договорились по всем существенным условиям договора. Применительно к сделкам с недвижимостью закон как раз и устанавливает ряд существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным.

Итак, какие пункты обязательно должны присутствовать в договоре:

1. Предмет договора. Ради чего, собственно, договор и заключается, что стороны хотят достигнуть. По договору купли-продажи недвижимости одна сторона (Продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (Покупатель) определенное недвижимое имущество, а другая сторона обязуется принять это имущество и оплатить его по цене, указанной в договоре.

2. Цена договора. Покупатель и продавец обязаны согласовать цену недвижимого имущества и зафиксировать ее в договоре. В иных договорах купли-продажи цена, как ни странно, не является существенным условием. В случае возникновения споров цена может быть определена судом, исходя из стоимости на аналогичный товар. Но не в случае договора купли-продажи недвижимости.

3. Данные, которые однозначно определяют тот объект недвижимости, который подлежит передаче: адрес дома, номер помещения, площадь помещения, этаж, кадастровый номер.

4. И еще важное существенное условие, которое должно присутствовать в договорах продажи жилых помещений (квартир, комнат, домов или их частей). В договоре должны быть перечислены лица, которые сохраняют право пользования помещением после его продажи. В качестве примера:

- Лица, имевшие право на приватизацию жилья, давшие согласие на приватизацию, но отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи имеют право бессрочного пользования жилым помещением.

- Наниматели и арендаторы также имеют право пользования жилым помещением. При смене собственника права нанимателей и арендаторов по договору найма (аренды), заключенного ими с предыдущим собственником, сохраняются на срок, на который заключен договор найма (аренды). Иными словами, покупатель теперь автоматически становится новым наймодателем по договору. А следовательно обязан исполнять его условия, включая сроки и размер арендной платы.

Конечно, договор состоит не только из вышеперечисленных статей. Покупателю и продавцу необходимо согласовать еще и срок оплаты, способ оплаты, сроки физического (юридического) освобождения недвижимости и ее передачи. А также ряд других условий проведения сделки, которые диктуются конкретной ситуацией.