Риски при покупке квартиры и другой недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с риском. И покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Внезапно выясненные обстоятельства и некорректно оформленные документы могут стать причиной того, что человек не только останется без квартиры и уплаченных за нее денег, но еще и потратит свои сбережения на судебные разбирательства.

Конечно, большинство сделок проходит без проблем и заканчивается вполне успешно. И в дальнейшем проблем у покупателя не возникает. (Не все же квартиры на рынке жилья обязательно должны порождать какие-то проблемы у покупателей!) Но ведь и в лотерею человек когда-нибудь выигрывает! Как показывает обширная практика, судебные споры по поводу прав на приобретенное жилье – вещь вовсе не гипотетическая.

Что нужно знать покупателю о рисках при приобретении недвижимости?

Все риски в сфере продаж недвижимого имущества по времени их возникновения можно условно разделить на риски, уже существующие к моменту совершения сделки, и риски, возникающие непосредственно в момент заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества:

К первой группе относятся риски, которые влекут полную утрату квартиры в результате изъятия квартиры решением суда по иску о признании договора недействительным либо по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Причиной изъятия квартиры в судебном порядке могут быть как обстоятельства, связанные с самой квартирой, так и обстоятельства, связанные с продавцом квартиры.

Ко второй группе рисков можно отнести случай отказа ранее зарегистрированных в квартире лиц сняться с регистрационного учета после приобретения квартиры покупателем, включая лиц, сохраняющих право пользования квартирой даже в случае ее продажи.

К третьей группе рисков относятся, например, случаи покупки квартиры с перепланировкой, которая проведена с нарушением процедур согласования. Может оказаться так, что узаконить перепланировку невозможно по причине ее потенциальной опасности для эксплуатации здания. Такую квартиру, скорее всего, покупателю придется приводить в соответствие с существующей технической документацией за свой счет.

К четвертой группе рисков можно отнести, например, возможные финансовые потери, связанные с отказом продавца недвижимости возвратить покупателю предоплату, внесенную за объект недвижимости (аванс, задаток).

Основные причины, которые могут привести к признанию сделки недействительной:

  • мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам
  • нарушение в процессе приватизации
  • продажа по поддельным документам
  • превышение полномочий представителя участника сделки
  • недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки
  • нарушение прав несовершеннолетних
  • принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан
  • раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников
  • совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них
  • признание одного из предыдущих собственников имущества банкротом
  • риски, связанные с несовершенством информационных баз учреждений в стране
  • прочие риски, связанные с утратой права собственности на квартиру

Покупая жилье, конечно необходимо проверять достоверность и подлинность документов, наличие прав продавца на продаваемое имущество, возможное наличие прав на недвижимость иных лиц, наличие возможных оснований для признания договора купли-продажи жилья в будущем недействительным и множество других нюансов, имеющих правовое значение. Но не вам же этим заниматься!

Перечислить все нюансы не представляется возможным ввиду как объема, так и сомнительной практической полезности для большинства покупателей ввиду их небольшой юридической подготовленности. Хотя на просторах Интернета можно найти множество очень подробных рекомендаций по проверке недвижимости.

Только вот человека, далекого от юриспруденции, невозможно научить проводить правовой анализ сделок и документов. Это – вопрос не только времени и профессионального опыта в данной сфере, но и знания законодательства в целом. Опытный специалист по недвижимости обратит внимание на едва заметные обстоятельства, которые могут стать источником серьезных проблем, но которым человек несведущий может не придать значения. В большинстве случаев опасную ситуацию можно предотвратить.

Print Friendly, PDF & Email
Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке
Школа Покупателя — Свободная и Альтернативная продажа квартиры

Комментариев еще нет.

Оставить комментарий