Вопросы по недвижимости

Вопросы риэлтору

Покупка недвижимости

Я покупаю комнату в 2-ух комнатной квартире. Отказа от соседей нет. Продавец предлагает 1-2 кв. метра оформить по дарению, остальное – как куплю-продажу. Правомочно ли это? И могут ли у меня в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ у соседей-собственников есть преимущественное право покупки комнаты. Для того чтобы в дальнейшем они не могли оспаривать Вашу сделку, необходимо известить их о продаже с указанием цены продажи и других условий сделки. Тот вариант, который Вам предлагает продавец, с юридической точки зрения является сомнительным. Дарение 1-2 квадратных метров жилой площади выглядит неприглядно даже непосвященному, а на языке юристов это называется мнимая сделка, имеющая своей целью обойти положения закона о преимущественном праве покупки. Ту же цель преследует и дарение всей квартиры – эта сделка является притворной, прикрывающей сделку продажи комнаты. Однако доказать притворность дарения комнаты в суде при грамотной защите гораздо сложнее, чем доказать мнимость дарения 1-2 метров.
Помните, что цель продавца комнаты – самым простым способом и наименьшими усилиями получить свои деньги, Ваша цель – за свои деньги купить жилье, а не проблемы и суды. Так что, для Вас особенно важно настаивать на строгом соблюдении требований закона.

В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?

Закон устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если  данный срок не установлен, то он определяется, как «разумный» срок. Четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку закон этот вопрос оставил на волю сторон договора.  Например: "По соглашению сторон настоящего договора Продавец обязуется освободить Квартиру и передать её Покупателю в течение 7 (Семи) дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве."

Мы с мужем оформляем ДДУ на покупку квартиры. Деньги вносим наличные в равной доле с мужем. Юристы говорят, что если оформлять ДДУ на двоих, больше бумажной волокиты будет и советуют оформлять на одного. Если оформить ДДУ только на мужа, можно ли потом право собственности оформить 50 на 50 со мной? Или тоже только на него будет оформляться?

Согласно семейному законодательству имущество супругов, приобретенное ими в период брака, является их совместной собственностью. Приобретение новостройки по ДДУ не является исключением. И после оформления права собственности на квартиру Вы будете иметь 50% доли в праве независимо от того, на чье имя оформлена квартира.

Однако я придерживаюсь следующей позиции: Если действительно вы с мужем вносите средства в равных долях, то и договор оформляйте на двоих (в равнодолевую собственность). И отражайте факт оплаты ДДУ в равных долях в соответствующем пункте договоре. Бумажной волокиты больше не будет. Как раз она появится в дальнейшем в случае оформления квартиры на мужа. Вам придется составлять брачный договор и регистрировать переход права собственности по нему. А это - лишние затраты времени и средств.

Продажа недвижимости

У нас приватизированная 2 комнатная квартира, собственников 3 человека (мать, отец и дочь), у каждого 1/3. Сейчас отец грозится продать свою долю. Может ли он это сделать без согласия 2-х других собственников?

Если порядок пользования долями не определен, то такую долю вряд ли не купят (покупателю придется судиться, чтобы определить порядок пользования квартирой, т.е. выделить себе изолированную комнату). Отцу логичнее самому обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, а уж потом ее продавать. При этом спрашивать Вашего согласия он не обязан, но продажу должен осуществлять с соблюдением Вашего преимущественного права покупки. Однако существуют способы затруднить (а возможно – и сделать невозможной) отцу его задачу.

Наша квартира была приватизирована только мной и женой. Супруга недавно умерла, поэтому я хочу срочно уехать к детям за границу на ПМЖ. Могу ли я сейчас дать родственнику дарственную на свою приватизированную квартиру c формулировкой «на мою долю наследственного имущества», если не прошло ещё 6 месяцев со дня её смерти?

Это можно сделать. Но делать это надо несколькими документами: доверенностью на ведение наследственного дела c правом получения на Ваше имя свидетельства о наследстве и его государственной регистрации; доверенностью на право заключения договор дарения унаследованной доли родственнику и его государственную регистрацию (Вашим представителем по этой доверенности сам одаряемый родственник быть не может).

Мама подарила мне квартиру. Могу ли я ее продать? Через какое время? Нужно ли мне платить какие-нибудь налоги?

Сразу после регистрации перехода права собственности на квартиру Вы можете ей распоряжаться в полном объеме (в случае, если договором дарения не установлены обременения). Налог при получении квартиры в дар Вы не платите: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Однако, при получении дохода от продажи квартиры Вы обязаны будете заплатить налог (ст. 220 НК РФ).

Как оформляется сделка при продаже квартиры юридическому лицу?

При покупке квартиры юридическим лицом документальное оформление сделки для продавца не отличается от сделки с физическим лицом.

Основной вопрос, который необходимо обсудить с покупателем заранее - способ расчета за квартиру. Обычный расчет через депозитарную ячейку банка не всегда приемлим для юридического лица. Покупатель вместо расчета через ячейку может вам предложить оплатить квартиру путем перевода средств на ваш расчетный счет. Останется лишь убедить покупателя перевести вам средства сразу после заключения (подписания) договора, а не после регистрации перехода права на квартиру. В связи с последними изменениями в законодательстве риски покупателя (юрлица) при таком расчете минимальны.

Также возможно использовать аккредитив или расчет через депозит нотариуса.

Подскажите, возможно ли продать приватизированную квартиру, где в приватизации имеет долю ребенок (нужно разъехаться с родителями), если сразу после продажи приобретаем другую в этом же районе? На время продажи могу ребенка пописать в муниципальную квартиру.

Разрешение органов опеки и попечительства при продаже (обмене) квартиры требуется только в случае, если несовершеннолетний входит с число собственников продаваемой квартиры. Если ребенок только зарегистрирован по постоянному месту жительства в квартире и сособственником не является, разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении квартиры не требуется.

Так что в вашем случае снятие ребенка с регистрационного учета не освободит продавца квартиры от необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства.

Сестра имеет 2/3 доли, брат 1/3 квартиры. Сестра хочет продать свою долю, предлагает согласно закона купить брату (телеграмма-уведомление о получении им есть). Брат бежит в ФРС и пишет заявление что он против продажи и подает в суд. Прошел год и сестра нашла нового покупателя. Вопрос: как отражается его заявление на выписке из ЕГРП и может ли нотариус отказать в удостоверении договора продажи доли. Заранее благодарна за ответ.

Вам надо заказать выписку из ЕГРП (можно через сайт rosreestr.ru). В выписке увидите, есть ли обременение (арест, запрет) на долю или нет. Не думаю, что будет обременение. Сособственник не может запретить продажу доли другим сособственникам.
Уведомить о продаже доли надо опять – старое уведомление не подойдёт. В уведомлении рекомендую указать ещё и дату, не позднее которой должна совершиться сделка продажи доли.

[uptolike}

У нас с мужем квартира на двоих. Ему 1/2 досталась по наследству, а я вторую половину выкупила у его тети, но оформили это по договору дарения. У мужа доля в собственности более 3 лет, у меня только 2 года. Хотим продать квартиру. Мою долю оформить по договору дарения, а долю мужа по договору купли-продажи. Необходимо заверять нотариально обе сделки? И возможно ли вообще так сделать? Если я сейчас оформлю дарственную на мужа и у него будет в собственности квартира целиком, какой срок владения будет считаться? Т.е. более 3 лет, или вся квартира целиком будет оформлена с момента регистрации дарения?

Судя по ситуации, нотариально удостоверять сделку не надо. Покупатель по двум договорам один. Договор дарения доли не требует нотариального удостоверения. А договор купли-продажи хоть и требует, но при одновременной подаче двух договоров на регистрацию перехода права собственности ничто не запрещает регистратору сначала зарегистрировать переход права по договору дарения, а затем – по договору купли-продажи. Так как покупатель уже стал собственником 1/2 доли, то на него 250 ст. ГК РФ не распространяется. Только зачем так сложно? Продавайте доли покупателю одним договором.
Оценивайте свою долю в 1 млн. по договору, а остаток суммы – стоимость доли мужа по договору. Это ваше право так оценивать свое имущество. Правило 70% от кадастровой стоимости на вашу квартиру не распространяется.

После оформления права собственности на всю квартиру на мужа срок владения квартирой будет считаться от момента приобретения им права собственности на долю в квартире, т.е.  более трех лет

Квартира перешла по наследству от умершего собственника к его жене и к его несовершеннолетнему ребенку. У жены 3/4, а у ребенка 1/4. Квартиру хотим продать и выделить ребенку его 1/4 доли в покупаемой квартире. Нужно ли при этом сначала купить квартиру ребенку, а потом продавать его недвижимость? И если нужно, то как будет это происходить: на какие деньги мы должны купить жилье для ребенка? на деньги покупателя или же на свои средства, не относящиеся к квартире, в которой ребенок имеет долю?

Обычно такие сделки проходят одновременно. Вы продаете квартиру, где сособственником является ребенок и одновременно приобретаете другую квартиру, в которой выделяете долю ребенку. Регистрация перехода права по обоим договорам происходит одновременно. Опека как раз дает разрешение на проведение такой сделки - разрешает продать одну квартиру при условии приобретения другой и выделения там определенной доли на ребенка.

Продается комната в общежитии. По документам – жилое помещение в коммунальной квартире. Продажа должна идти через нотариуса. Могу ли я самостоятельно известить сособственников о продаже и в какой форме (телеграмма, письмо с описью или др.)? Или все равно надо извещать через нотариуса? На какой адрес отправлять извещение: на адрес, по которому находится объект недвижимости или адрес прописки сособственника? Если по адресу прописки, то где я могу официально подать запрос о прописке этого человека?

Продавец вправе направить уведомление участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса, так и посредством почтового отправления. Лучше такое уведомление отправлять телеграммой. И взять в отделении связи копию телеграммы для предоставления ее нотариусу при заключении договора купли-продажи. Письмо с описью не является бесспорным подтверждением направления соответствующего уведомления, так как в тексте описи не отражается содержание уведомления.
Уведомление должно быть направлено по адресу регистрации по месту жительства либо по адресу, который гражданин указал сам. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства допускается направление уведомления по адресу места нахождения имущества.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, квартира в долях между бывшими супругами. Разведены в 1986 году но живут вместе, квартира по 1/2 доли на каждого. С 2014 года бывший муж признан недееспособным, а бывшая жена является опекуном. Сейчас продаем квартиру с одновременной покупкой. Вариант для покупки найден, а на нашу квартиру нет покупателя. Необходимо разрешение опеки. Можно сначала купить жилье для мужа, а потом искать покупателя на его квартиру? Не будет ли проблем при дальнейшем отчуждении квартиры? Или лучше оформить покупаемую квартиру на кого-то и потом уже оформить квартиру на мужа?

В моей практике встречались такие случаи. Опекунский совет может дать разрешение на продажу квартиру в будущем при условии предварительного приобретения недвижимости на подопечного. Необходимо, чтобы в решении опеки.было грамотно описана эта ситуация. Иначе будут проблемы с нотариусом и регистрацией перехода права.
Там в конце описана похожая ситуация.

Направил уведомление соcобственнику о продаже доли через нотариуса не по адресу прописки, а по фактическому адресу проживания, т.к. по прописке он не живёт, а живёт у жены. Почтальон вручил уведомление жене, т.к. сососбственник (муж) был на работе. Законно ли через месяц проводить сделку?

Мое мнение, что сделку проводить нельзя, так как почтальон нарушил правило вручение корреспонденции.
Уведомление должно было вручено сособственнику - мужу. Но вот как об этом факте узнает нотариус?
Если вы уверены, что сособственник не будет претендовать на выкуп доли, то делайте сделку. Если нет- то отправьте уведомление по месту прописки телеграммой. Так быстрее. О том, что должно быть в уведомлении можно прочитать в статье "Продажа доли в квартире — как правильно написать уведомление"

Законы

У нас квартира, находится в здании пожарной части. 1 комната, кухня. Санузла нет. Здание пожарной части сносят и будут строить новое. Нам взамен нашего жилья собираются отдать деньги по кадастровой стоимости. Но на те денежные средства мы не сможем взамен купить отдельное жилье. Обязаны ли нам предоставить взамен нашего ветхого жилья квартиру, а не денежный эквивалент? Спасибо за ответ!

В соответствии со ст. 32  Жилищного кодекса жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Предоставление собственнику другого равноценного и равнозначного жилого помещения возможно только по соглашению сторон. То есть Вам не обязаны предоставить новое помещение. Закон предусматривает только выплату денежной компенсации.

С другой стороны, выкупная стоимость в соответствии с законом определяется не кадастровой стоимостью, а ст. 32 ЖК РФ. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением (например, арендная плата) до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

У нас с мужем есть квартира, приобретенная в браке. Если я оформлю дарственную на мать, сможет ли бывший муж оспорить эту сделку?

Для того, чтобы Вы смогли совершить сделку дарения квартиры, Ваш муж должен дать Вам нотариальное согласие на сделку. После такого согласия оспорить сделку мужу будет практически невозможно. Без согласия мужа сделку Вы совершить не сможете (п.3 ст.37 Семейного кодекса РФ).

Добрый день! Моему мужу родители подарили квартиру. В ней требуется делать дорогостоящий ремонт. Деньги из нашего семейного бюджета. Подскажите, пожалуйста, в случае развода смогу ли я претендовать на какой то возврат денег?

Имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общих вложений была значительно увеличена стоимость этого имущества (в Вашем случае - ремонт). Это положение относится к вещам длительного совместного пользования супругов – квартирам, домам, дачам, автомашинам. Признать имущество, принадлежащее одному из супругов, совместной собственностью обоих супругов может суд по иску супруга, который не имеет на него права собственности. В каждом индивидуальном случае суд определяет, значительно ли увеличилась стоимость имущества в результате произведенных вложений.

Подскажите, пожалуйста, могут ли мои родители при жизни передать мне право собственности на квартиру, сохранив при этом право на пожизненное проживание в ней? Даёт ли такую возможность оформление договора дарения? Договора купли-продажи?

Родители могут оформить квартиру на Вас, сохранив при этом право на пожизненное проживание в ней. Данный пункт прописывается в договоре отчуждения квартиры. Лучше провести переоформление права собственности на квартиру через договор дарения.
Замечу, что право проживания сохраняется до момента выписки родителей из квартиры. Если, например, отец сам снимется с регистрационного учета из данной квартиры, то право на пожизненное проживание в ней он потеряет.

С мужем в браке 7 лет, до заключения брака у меня была неприватизированная квартира, три года назад мы приватизировали ее в совместную собственность, сейчас муж хочет добровольно отказаться от своей доли, как это сделать?

Вам необходимо заключить с мужем договор определения долей с дарением доли мужа Вам и зарегистрировать его в росреестре.

Квартира была приватизирована родителями в 1993 г. на двоих. Я на тот момент была несовершеннолетней, в приватизации не участвовала. Мама умерла, оставила свою долю брату. То есть теперь две доли — у отца и брата. Они решили продать квартиру, где сейчас прописаны я и моя дочь. Может ли новый собственник выписать нас по решению суда?

Новый собственник выписать Вас по решению суда не сможет. Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О введении в действие Жилищного (действует с 1 марта 2005 года) и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" четко говорят о том, что невозможно выписать в судебном порядке лиц, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и имели равные права с лицами, ее приватизировавшими.

Вы не участвовали в приватизации по причине пробела в законодательстве начала 90-х гг., когда детей не включали в число собственников квартиры, а после признали это положение нарушением прав несовершеннолетних. Снять вас с регистрационного учета без вашего согласия невозможно, поэтому, если родственники хотят продать недвижимость, они должны договориться обо всех условиях предстоящей сделки с вами.

Мы с мужем оформляем ДДУ на покупку квартиры. Деньги вносим наличные в равной доле с мужем. Юристы говорят, что если оформлять ДДУ на двоих, больше бумажной волокиты будет и советуют оформлять на одного. Если оформить ДДУ только на мужа, можно ли потом право собственности оформить 50 на 50 со мной? Или тоже только на него будет оформляться?

Согласно семейному законодательству имущество супругов, приобретенное ими в период брака, является их совместной собственностью. Приобретение новостройки по ДДУ не является исключением. И после оформления права собственности на квартиру Вы будете иметь 50% доли в праве независимо от того, на чье имя оформлена квартира.

Однако я придерживаюсь следующей позиции: Если действительно вы с мужем вносите средства в равных долях, то и договор оформляйте на двоих (в равнодолевую собственность). И отражайте факт оплаты ДДУ в равных долях в соответствующем пункте договоре. Бумажной волокиты больше не будет. Как раз она появится в дальнейшем в случае оформления квартиры на мужа. Вам придется составлять брачный договор и регистрировать переход права собственности по нему. А это - лишние затраты времени и средств.

Подскажите, возможно ли продать приватизированную квартиру, где в приватизации имеет долю ребенок (нужно разъехаться с родителями), если сразу после продажи приобретаем другую в этом же районе? На время продажи могу ребенка пописать в муниципальную квартиру.

Разрешение органов опеки и попечительства при продаже (обмене) квартиры требуется только в случае, если несовершеннолетний входит с число собственников продаваемой квартиры. Если ребенок только зарегистрирован по постоянному месту жительства в квартире и сособственником не является, разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении квартиры не требуется.

Так что в вашем случае снятие ребенка с регистрационного учета не освободит продавца квартиры от необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства.

У нас с мужем квартира на двоих. Ему 1/2 досталась по наследству, а я вторую половину выкупила у его тети, но оформили это по договору дарения. У мужа доля в собственности более 3 лет, у меня только 2 года. Хотим продать квартиру. Мою долю оформить по договору дарения, а долю мужа по договору купли-продажи. Необходимо заверять нотариально обе сделки? И возможно ли вообще так сделать? Если я сейчас оформлю дарственную на мужа и у него будет в собственности квартира целиком, какой срок владения будет считаться? Т.е. более 3 лет, или вся квартира целиком будет оформлена с момента регистрации дарения?

Судя по ситуации, нотариально удостоверять сделку не надо. Покупатель по двум договорам один. Договор дарения доли не требует нотариального удостоверения. А договор купли-продажи хоть и требует, но при одновременной подаче двух договоров на регистрацию перехода права собственности ничто не запрещает регистратору сначала зарегистрировать переход права по договору дарения, а затем – по договору купли-продажи. Так как покупатель уже стал собственником 1/2 доли, то на него 250 ст. ГК РФ не распространяется. Только зачем так сложно? Продавайте доли покупателю одним договором.
Оценивайте свою долю в 1 млн. по договору, а остаток суммы – стоимость доли мужа по договору. Это ваше право так оценивать свое имущество. Правило 70% от кадастровой стоимости на вашу квартиру не распространяется.

После оформления права собственности на всю квартиру на мужа срок владения квартирой будет считаться от момента приобретения им права собственности на долю в квартире, т.е.  более трех лет