Продажа доли в квартире — нотариальная сделка

Внимание! После опубликования этой заметки произошли изменения в законодательстве! C 02.06.2016 года вступил в силу Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  Теперь нотариальному удостоверению подлежит любая сделка по продаже доли в недвижимом имуществе.


Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год - Закон от 29.12.2015 №391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Начало действия - с даты опубликования 29 декабря 2015 года.

Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Ведь речь идет об очень больших деньгах! В свое время в Государственную думу был внесен соответствующий проект закона. Принять его напрямую не получилось. Но попыток навязать населению дорогостоящие услуги без права выбора нотариат не оставлял и, как видно, не оставляет. И вот – маленькая победа.

Обязательному нотариальному удостоверению теперь подлежат следующие сделки:

  • Продажа доли в праве общей собственности

Эта новация по мнению нотариальной палаты обусловлена необходимостью защитить права сособственников квартир от «квартирного рейдерства» при продаже микродоли. Действительно, недобросовестный покупатель может приобрести незначительную долю квартиры (например 1/30) и получить право на проживание в квартире. После чего создать для соседей по квартире невыносимые условия проживания с целью заставить сособственников продать принадлежащие им доли по цене, ниже рыночной. Или другой вариант – заставить выкупить у недобросовестного покупателя его долю за цену, превышающую ее стоимость. Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.

Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ? Никак не защитит. Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет.

  • Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Так как сделки по продаже квартир, где собственниками являются несовершеннолетние, почти всегда альтернативные, то помимо удостоверения самой такой сделки нотариусы получат еще и бонус в виде удостоверения всех сделок в «цепочке».И еще один бонус – заверение согласий супругов на покупку недвижимости, необходимых при проведении нотариальных сделок.

  • Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе

Что в итоге? Сторонам сделок с недвижимостью необходимо готовится к стоянию в очередях и к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. А юристам и риэлторам предстоит безуспешно пытаться доказывать нотариусам, что их форма договора отчуждения наилучшим образом соответствует интересам их клиентов.

Нет сомнения, что нотариальное лобби и далее будет последовательно продвигать свои интересы. Очередной шаг к обязательному удостоверению всех сделок с недвижимостью сделан! С чем и поздравим нотариусов и всех нас!

Изменения внесены в Закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 24, пункт 2 статьи 30) и в Семейный кодекс РФ (пункт 3 статьи 35, пункт 2 статьи 38)

PS Внимание! Изменения в законодательстве!
Print Friendly, PDF & Email
Законодательство о недвижимости - основные положения
Как продать квартиру — 11 Ошибок продавцов недвижимости

133 ответов

  1. Дмитрий

    Здравствуйте. Объясните пожалуйста на примерах, где надо проводить нотариально, а где нет. В то совсем запутался.
    1. Если несколько собственников продают, то получается что нотариально? ведь продают доли в виде всей квартиры, и без разницы сколько будет покупателей, один или десять
    2. Если один собственник и два или три покупателя, то получается что им он продает доли, значит тоже нотариально? или нет?
    3. Насчет супругов тоже мало ясно. Если квартира куплена в браке и оформлена на одного из супругов, продается нескольким покупателям, значит нотариально?

    • Шакай Александр

      1. Да. Нотариально. “Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.” 2. Это не продажа долей, а покупка долей. Поэтому без нотариуса. Дальнейшая продажа с нотариусом. 3. В этом случае квартира не в долевой, а в совместной собственности. Под закон не попадает.

  2. Ирина

    При покупке квартиры с двумя собственниками обязательно участвовать Покупателю в оплате расхода за нотариуса?Риелторская компания настаивает.

    • Шакай Александр

      Если риэлтор не ваш, то он защищает интересы продавца. И естественно, что он стремится переложить затраты на вас. Хотя в нотариальной сделке “виноват” продавец. У него квартира с долями. Так что это вопрос переговоров между покупателем и продавцом. Надо помнить, что сейчас на рынке время покупателей и покупатели диктуют условия. Настаивайте на оплате нотариуса продавцом. Если договориться не получится – предлагайте 50 на 50.
      PS Вышесказанное верно, если в соглашении об авансе/задатке вы не дали обязательство оплатить нотариуса. Обязательство оплатить затраты на оформление включают в себя по практике только оплату регистрации и расчётов в банке.

  3. Игорь

    Добрый день!
    В браке приобрел квартиру в ипотеку и оформил свидетельство полностью на себя. Кредит погасил с помощью МК в марте 2016г. Необходимо наделить долями жену и 2х детей. Как это сделать без участия нотариуса, ведь я ничего не отчуждаю?
    Перерыл интернет: кто-то пытается оформить соглашением и ставит дату до 02.06.16, кто то определяет доли детям по соглашению при этом имея совместную собственность с женой.

    • Шакай Александр

      Вы как раз отчуждаете имущество. У вас сейчас вся квартира, а будет 1/4 доля. На детей доли оформляются дарением, а на супругу правильнее через брачный договор. Муж не может дарить или продавать жене совместное имущество

      • Игорь

        А если я сначала выделю доли детям? Это можно будет сделать без нотариуса?

      • Шакай Александр

        Можете. Но зачем? Нотариус это сделает в одном договоре с дарением, т.е. за выдел долей нотариус пошлину не возьмет.

  4. Шакай Александр

    Все сделки с долями требуют нотариального удостоверения.
    Если ваша доля была куплена в браке (не является вашим личным имуществом), то продать долю супруге вы не можете. Оформить всю квартиру на супругу можно только заключив брачный договор.

  5. Алексей

    Добрый день, хочу продать или подарить 1/4 долю своей 100%доли в двух комнатной квартире. Что легче и дешевле сделать?

    • Шакай Александр

      Затраты на договор дарения и договор купли-продажи будут одинаковы. Если стоИт цель в ближайшем будущем продать квартиру – лучше делать договором купли-продажи с точки зрения налогообложения будущей продажи.

  6. Алена

    Добрый вечер! Продается квартира, один собственник – документы на квартиру оформлены по долям (1/2 часть по купли-продажи и 1/2 часть по дарению) все на одного собственника! Можно ли продать квартиру с такими документами по свободной форме договора? Или все-таки через нотариуса?

    • Шакай Александр

      Такие документы, как у Вас требуют нотариального удостоверения сделки купли-продажи, так как продаются доли. Нотариального удостоверения можно избежать, если обратиться с заявлением в Росреестр на объединение долей и оформления права собственности на квартиру целиком.

  7. Александр

    Здравствуйте. Подскажите как лучше поступить? Продаем квартиру приватезированную в 2000х. по 1/2 с братом. Потом она поменялась как ветхое по договору мены. С какого срока начинается собственность? и как лучше сделать один дкп или разными?

    • Шакай Александр

      Ст. 220 подпункт 2 пункта 1 Налогового кодекса “имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;” Надо смотреть основание договора мены. Если это изъятие – то в независимости от срока владения налоговый вычет будет равен сумме договора. И в этом случае нет смысла продавать квартиру по двум договорам.

  8. Марина

    У нас квартира в долевой собственности, 8 собственников (каждому принадлежит по 1/8 соответственно), сестра хочет выкупить доли у всех остальных собственников, кроме своей несовершеннолетней дочери (она собственница 1/8 и ее несовершеннолетняя дочь собственница 1/8) с превлечением денег по маткапиталу. В таком случае тоже надо сделку регистрировать у нотариуса? Ведь она же сособтвенница, а мы не третьему лицу продаем доли.

    • Шакай Александр

      С 02.06.2016 года все сделки с долями требуют нотариального удостоверения (см. здесь). Даже если доли выкупает сособственник.

  9. Роман

    Добрый день!
    Подскажите, если кадастровая стоимость выше стоимости продажи, может нотариус отказать в нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры?

    • Шакай Александр

      В этом случае нотариус будет определять госпошлину, исходя из кадастровой стоимости, а не стоимости договора.

  10. Анастасия

    Александр, доброго времени суток Вам.
    Спасибо за емкие и профессиональные ответы на вопросы.
    Хотелось бы для себя прояснить ситуацию, хотя аналогичные примеры рассмотрены в ваших ответах, но все же.
    Приобретена в ипотеку квартира, одним из супругов, в совместную собственность. Ипотека погашена полностью с привлечением материнского капитала, получено свидетельство о регистрации, встал вопрос о выделении долей детям. НО: семья однозначно в квартире жить не будет(студия, размер мал). Видела в предыдущих Ваших комментариях (от 01.04.16г.): “Если вы еще не выделили доли на детей в квартире ….., то согласуйте в ПФ выделение долей в покупаемой квартире.. И в этом случае проведете обе сделки без нотариуса..”
    А такое вообще возможно, то есть ПФ в принципе МОЖЕТ предоставить такое согласование, и в каком виде оно оформляется с ПФ, туда нужно будет предоставить новое обязательство по выделению доли во вновь приобретаемом жилье?
    Спасибо, буду очень благодарна за ответ!

    • Шакай Александр

      В ПФ можно попробовать договориться, чтобы они приняли от вас новое обязательство, что в покупаемой квартире будут выделены доли на детей. Но так как вы ещё не знаете, какую квартиру будете покупать, то согласуйте этот вопрос заранее с ПФ. Тогда не надо будет переоформлять текущую квартиру и потом при продаже оплачивать услуги нотариуса.

      • Юлия

        Здравствуйте, Александр. Я обратилась в ПФ с вопросом о принятии от меня нового обязательства, что в новой покупаемой квартире, более лучшей, будут выделены доли на детей. ПФ мне ответил, что такого в законодательстве нет. Дано первое обязательство и оно к исполнению.
        Можете ли подсказать ссылку на закон, где написано, что можно.
        Спасибо. С уважением, Юлия

      • Шакай Александр

        Такого закона нет. Захочет ПФ – даст добро на новое обязательство, не захочет – ничего нельзя сделать. Как говорится, только по согласию сторон.

  11. Михаил

    Александр, здравствуйте. С большим уважением к Вам прочел ответ, отправленный на мой e-mail. Спасибо, что уделили мне время. Очень профессионально, и я считаю, что Будущее за такими специалистами, как Вы. Оставил себе Ваши координаты.
    Понимаю свою юридическую защищенность, но все равно тревожно. Очередное судебное заседание состоится на днях. Полагаю дойдет и до Верховного. Не повезло с соседями. Бывает.
    Хочу еще раз поблагодарить Вас за участие. Спокойнее проживу эти дни до суда. Успехов и удачи!

    С искренним уважением, Михаил.

  12. Марина

    Добрый день. Никак не могу разобраться, а что с комнатами в коммунальной квартире? “Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество” – в коммунальной собственность не общая долевая, а с указанием комнаты, метража…. Или все равно к нотариусу?
    Спасибо

    • Ольга

      Марина, загляните в свидетельство о праве собственности. Скорее всего комната принадлежит вам как самостоятельный объект (если в свидетельстве не будет сказано о долевом владении).

  13. Анна

    А если квартира оформлена на двоих супругов без детей и они вдвоем продают её третьему лицу, зачем тогда нотариальная проверка? Все максимально ясно и понятно, один договор на всех.

    • Шакай Александр

      С 02.06.2016 годв все сделки с долями требуют нотариального удостоверения (см. здесь).

      • Стас

        Вы хоть закон читайте ,прежде чем что либо утверждать. данная поправка вступает в силу лишь с 1 января 2017 года http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_198860/6a73a7e61adc45fc3dd224c0e7194a1392c8b071/#dst100213

      • Шакай Александр

        Не надо путать два разных закона. Поправки к закону N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” вступают в силу с 01.01.2017 года, как и сам закон. Поправки к закону №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” уже вступили в силу 02.06.2016 года.

  14. Елена

    Александр, добрый день! Подскажите, пожалуйста, в связи с новым пунктом в законе от 02.06.2016 г. надо ли мне через нотариуса оповещать собственников коммунальной квартиры о продаже комнаты, собственниками которой являюсь я и мой совершеннолетний сын(по 1/2 каждый)? Или можно как раньше письмом с уведомление оповестить? Собственников 30 человек, через нотариуса очень накладно выйдет((

    • Шакай Александр

      Не обязательно уведомлять через нотариуса. Но лучше не письмом, а телеграммой (при этом всять копию на почте)

  15. Ольга

    Добрый день!
    В соответствии с законом № 172 – ФЗ, я должна оповестить через нотариуса собственника другой доли о намерении продать свою долю, и если она отвечает, что она против моей продажи, значит я ее не смогу продать до тех пор пока она не даст согласие на продажу? А если у нее умысел скупить мою долю за цену ниже и будет специально удерживать меня с продажей 3м лицам, не будет ли это ущемление моих прав на выгодную сделку, а также потеря коммерческой выгоды?
    Благодарю за ответ!

    • Шакай Александр

      Это распространенная ошибка. Сособственник не дает согласия! Это вы предлагаете ему выкупить свою долю и даете на раздумье 1 месяц. Если сособственника не отвечает – вы продаете долю третьему лицу. Просто ваша обязанность известить сособственника о предстоящей продаже.

  16. Арсений

    Здравствуйте! Нужно ли заверение нотариуса для договора дарения 1/4 доли квартиры от отца к сыну? (Вроде-бы должны были сделать что только через нотариуса в 2016г).

    Как дешевле выделить доли в квартире, если в договоре они не указаны, а только 4 собственника? Тоже возможно без нотариуса?

    Спасибо.

    • Шакай Александр

      С 02.06.2016 нужно нотариальное удостоверение договора. Доли в квартире можно выделить в самом договоре дарения.

  17. Евгений

    Здравствуйте. Мы разводимся, квартира в равных долях, я предлогаю в замен доли однакомнатную квартиру. Как правельно оформить?

    • Шакай Александр

      Сначала необходимо заключить брачный договор, по которому доля каждого супруга будет признана его личной собственностью. А потом заключить договор мены доли жены на однокомнатную квартиру.

  18. Анна

    Александр, добрый день. Подскажите пожалуйста требуется ли нотариальное удостоверение сделки, если: в квартире 3 собственника (папа, мама и дочь по 1/3 у каждого). Дочь будет выкупать доли отца и мамы, в том числе с привлечением мат. капитала, через ПФР. То есть в договоре по мимо дочери (собственника 1/3) будет участвовать ее муж и двое несовершеннолетних детей, которые являются третьими лицами. Заранее спасибо за ответ.

    • Шакай Александр

      В вашем случае нотариальное удостоверение сделки требуется. В сделке будут участвовать третьи лица. Конечно, вопрос спорный, но с Росреестром не поспоришь 🙂 По крайней мере в Москве. На всякий случай уточните в своей регпалате. А вдруг? Все бывает.

  19. Наталья

    Подскажите пожалуйста. А что касается сделок мены недвижимости? Необходимо нотариальное удостоверение сделок мены жилых помещений, где собственником 1/3 доли выступает несовершеннолетний?

    • Шакай Александр

      К договору мены применяются правила договора купли-продажи. Иными словами, договор мены рассматривается как два договора купли-продажи. И так как происходит отчуждение имущества несовершеннолетнего, то нотариальная форма необходима в силу закона.

  20. Константин

    Нотариальное лобби?! Что вы имеете ввиду под этим понятием?) Насколько я знаю нотариусов и статистику их доходов, они без сделок с недвижимостью и так нормально существовали, и также знаю что подавляющему большинству нотариусов эти сделки с детьми и разделы нафиг не нужны…

  21. Мария

    Здравствуйте, Александр!
    Подскажите пожалуйста: я и мой брат продаем квартиру, которая принадлежит нам в равных долях. Продаем одному постороннему лицу, но хотим оформить сделку двумя договорами купли-продажи долей, чтоб при декларировании дохода от продажи каждый из нас мог применить налоговый вычет в размере 1-го млн. рублей. Риелторы сначала хотели убедить нас что продавать нужно одним договором, сразу квартиру и это без разницы для налоговиков, мы так же сможем каждый воспользоваться вычетом (что не верно), а теперь утверждают, что можно продавать и доли, но нотариальное оформление сделки не требуется, так как мы продаем одному лицу, продаем оба и в один и тот же день и якобы у риелтора есть знакомый, который зарегистрирует эту сделку надлежащим образом. Сомнения: ну даже если зарегистрируют, разве это не будет нарушением закона, разве потом не появятся ко всем участникам сделки вопросы – почему договоры без нотариального удостоверения.
    Прокомментируйте пожалуйста, будьте добры. Заранее спасибо!

    • Шакай Александр

      Даже если покупатель один – это два отдельных договора продажи долей. И формально для каждого требуется нотариальное удостоверение. Этому есть подтверждение – в точно такой же ситуации Росреестр отказался регистрировать простую письменную форму договоров. Другое дело, что если сначала зарегистрировать переход права по договору купли-продажи одной доли (нотариальный договор), а потом уже регистрировать переход права по договору купли-продажи другой доли, то второй договор может быть в простой письменной форме. Ваш покупатель уже не будет к момнту второй регистрации третьим лицом. А станет уже сособственником квартиры. Подайте документы по второму договору на регистрацию на следующий день. Можно и в один день, если риэлтор правильно объяснит ситуацию своему знакомому, который помогает с подачей документов на регистрациию.

  22. Анна

    Здравствуйте,Александр! Спасибо большое за Ваши советы!!! Мы построили сами дом с привлечением материнского капитала,ипотеку не брали, доли не выделяли. Сейчас хотим купить дом в другом регионе (по медицинским показаниям дочери нужна смена климата). Побывав у нотариуса и поняв,какую сумму нужно за это заплатить, стало мягко говоря плохо,а еще и походы в опеку,а еще и открытие счетов для детей и много еще чего… Но попытаюсь по Вашему совету поговорить с ПФ, может быть разрешат выделить доли в покупаемом жилье. А Вам я желаю крепкого сибирского здоровья!!!

  23. Анна

    Здравстуйте! Скажите, пож-та, мы купили квартиру в ипотеку и погасили ее мат.капиталом. Сейчас мы ее продаем и покупаем новую! Мы должны у натвриуса заверять и платить кадастровую стоимость за две квартиры? И какой процент от каждой кв.? Спасибо!

    • Шакай Александр

      Если вы еще не выделили доли на детей в квартире в соответствии с заявлением в ПФ, то согласуйте в ПФ выделение долей уже в покупаемой квартире (вместо ипотечной квартиры). И в этом случае проведете обе сделки без нотариуса.
      Если в ипотечной квартире дети уже собственники, тогда придется удостоверять оба договора – и покупку и продажу. Стоимость – 0,5 % от суммы договора, но не более 20000рублей плюс техработа.

      • Наталья

        Очень странное, негативное отношение к нотариальному удостоверению сделок. В отличие от риэлторов, нотариусы несут материальную ответственность за свои ошибки при совершении нотариальных действий. При этом тарифы за нотариальное удостоверение сделок иногда в десятки раз ниже, чем стоимость услуг риэлторов. Чтобы стать нотариусом, человек должен иметь как минимум юридическое образование, получить лицензию, сдав не один экзамен. Риэлтором же может работать любой, даже без всякого образования.
        Может быть риэлторам снизить стоимость услуг, которые по большей части составляют курьерские функции? В случае спора по сделке, если она была в простой письменной форме, разбираться в суде будут продавец и покупатель, риэлтор – вообще не сторона договора и даже за уши его не притянуть в суд. В случае спора, возникшего в отношении сделки, удостоверенной нотариально, участником судебного разбирательства будет также и нотариус.
        И еще напомню, именно после отмены обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью в России появились масса обманутых продавцов и покупателей недвижимости.
        Александр, прочитав Ваши ответы на некоторые заданные тут вопросы, смею заметить, что Вы иногда ошибаетесь, либо невнимательно читаете вопрос, либо не разобрались с действующим законодательством.

      • Шакай Александр

        Я очень хорошо отнушусь к нотариальным действиям. И к нотариусам. Правда, не ко всем. Не все из них, как ни странно, достаточно компетентны и трактуют законодательство по своему усмотрению. Это мне хорошо известно из практики и из писем. Вот человек пишет: три нотариуса требуют одних документов для удостоверения сделки, а два других этих документов не требуют. И после этого закон дает им право удостоверять сделки? Или закон плохой, или нотариусы. 🙂
        Мне не нравится, что меня, как сторону сделки с недвижимостью, обязывают законодательно обращаться к нотариусу. Любой покупатель недвижимоти сам прекрасно знает о рисках, которые связаны с приобретением недвижимости. И сам должен принимать решение – простая письменная форма или нотариальная. И риэлторы здесь ни причем. Мне каждый день приходят письма от людей, который планируют сделку с недвижимостью. Писма эти – не из Москвы, а из регионов. И все они касаются сделок между родственниками. Я встречал разные данные. Точных данных нет, но считают, что порядка 20-30% регистрирумых прав собственности это родственные оформления. Люди не могут понять, почему они должны платить по региональным меркам колоссальные деньги за то, чтобы мать смогла оформить долю на свою дочь в квартире. Или сделать собственником ребенка в квартире матери заместо собственности в квартире бабушки. Вы представляете, сколько можно обежды и игрушек купить ребенку на 25 тыс. рублей!
        Теперь про риэлторов. Задача риэлтора – найти покупателя. И по максимальной цене. Нотариусы разве этим занимаются? Почему-то все время сопоставляют в СМИ риэлторов и нотариусов. Абсолютно разные функции. Во всем мире риэлтор находит покупателя, а юрист (нотариус) оформляет сделку.
        Дальше. Ответственность нотариус несет только за ошибку, допущенную при нотариальных дейтвиях. Факт появления в дальнейшем “третьих лиц” – проблема покупателя. И нотариальными действиями, к сожалению, третьих лиц не устранить. Риэлторы “копают” историю квартиры. Нотариус не пойдет в УФМС сличать фотографию на паспорте продавца с карточкой в личном деле. Не пойдет вместе с продавцом в ПНД или НД брать справку, что тот не состоит на учете в диспансере. По закону стоящий на учете – дееспособный гражданин. Не будет опрашивать соседей по лестничной клетке (случай из практики – супруг продавца, признанный судом без вести отсутствующим и на основании этого выписанный из квартиры, по словам соседки регулярно посещает свою супругу в этой квартире). Так что у каждого своя работа.

        PS. Кстати. Только пришло письмо:
        “У меня такая ситуация: комната в общежитии, где мы сейчас проживаем приватизирована на сына, ему 14, сейчас мы продаем комнату и покупаем квартиру, обе сделки проходят через органы опеки , так нужно было искать одновременно покупателя на комнату и квартиру для покупки. Получается у меня обе сделки пойдут через нотариуса? Или только продажа? Какой то грабеж получается.”
        Закон требует только нотариального удостоверения продажи недвижимости, где собственником является несовершеннолетний. А нотариусы требуют и нотариального удостоверения договора покупки недвижимости на ребенка. Ссылаясь на то, что должны обеспечить исполнение решения органов опеки. Хотя есть способ сделать это по другому и не заставлять людей платить 40 тыс. вместо 20 тыс.

  24. Ольга

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в сложившейся ситуации: прабабушка подарила ребенку 1/6 дома. Сейчас я (мать ребенка) купила квартиру и нужно забрать долю из бабушкиного дома, выделив взамен долю в моей квартире. Как нам провести это – как куплю-продажу, дарение, кто кому и в какой последовательности? Не хотелось бы и на квартиру, и на дом сделку заверять у нотариуса (только заверение выйдет 25 тыс). Как нам быть? Заранее благодарю за помощь!

  25. Екатерина

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста мы продали квартиру где 1/3 была ребенка. Оплатили нотариуса, 0,5 % от суммы квартиры. Получается они считают не 1/3 доли, а полностью сумму квартиры, т.к. нам так и посчитали.
    Сейчас мы покупаем квартиру и нам говорят, что нужен опять нотариус. Получается мы продали – оплатили, и покупаем тоже оплачиваем услуги нотариуса. Это дважды нужно платить??? Данный закон очень сильно ударил по карману. Нам придется брать кредит, чтобы оплатить данные услуги.
    Скажите пожалуйста это так и есть? Мы должны платить два раза, при продаже и при покупке?

    • Шакай Александр

      Действительно, нотариус считает госпошлину, исходя из стоимости договора, а не доли ребенка.
      При покупке квартиры на имя несовершеннолетнего нотариальное удостоверение не требуется. Нотариусы требуют нотариального удостоверения только когда происходит продажа квартиры с одновременной покупкой. Но у вас, как я понял, квартира, где сосбственником является ребенок, уже продана. Так что не вижу оснований для нотариального удостоверения.

  26. Елена

    Александр, меня интересует сделка с участием несовершеннолетних, из предыдущих комментариев я поняла, что без заверения нотариуса не обойтись.Ситуация такая, мы приобретаем квартиру в ипотеку, в которой продавцов 4 собственника, один из которых несовершеннолетний. Этому несовершеннолетнему покупают квартиру в другом городе.Из комментариев я поняла, что вся цепочка должна проходить у одного нотариуса,(согласие супруг продавцов не требуется т.к два других продавца муж и жена), а вот согласие супруга покупателя в банке требуют.Значит ли это , что все указанные процедуры,мы должны делать у одного нотариуса.И еще, договор купли продажи при нашей ипотеке банк печатает сам, нотариус его заверит или же будет печать его самостоятельно?

    • Шакай Александр

      Надо смотреть, что написано в разрешении опекунского совета. Если с последующей покупкой – то приобретать квартиру в другом городе можно и без нотариального удостоверения договора. Если при условии одновременной продажи и покупки – то нотариус может удостоверить оба договора, даже если вторая квартира не находится в его нотариальном округе. (“Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных нотариальных округах, производится по месту нахождения одного из указанных объектов недвижимости.” Основы законодательства Российской Федерации о нотариате). Что касается самого договора – нотариус договор будет готовить сам на основании проекта договора, предоставленного банком. Рекомендую проект договора, составленного нотариусом, согласовать с банком.

  27. Светлана

    Квартира оформлена в совместную собственность супругов. Хотим сделать соглашение о разделе имущества в части этой квартиры и потом ее продать.Можно ли разделить только одну квартиру в пользу супруги или необходимо что то выделить супругу? Супруги не в разводе. Необходимо ли заверять соглашение у нотариуса? Можно ли подать два договора одновременно, соглашение и договор купли продажи в Росреестр для оформления ПС?

    • Шакай Александр

      Супруги вправе разделять свое имущество по своему усмотрению. Даже в пропорции 100% на 0%. Можете сделать соглашение о разводе, можете – брачный договор. И то и другое – у нотариуса. Сначала надо зарегистрировать право собственности на основании документа о разделе имущества, а потом уже заключать договор купли-продажи и подавать его на регистрацию перехода права собственности.

  28. Анна

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста у нас 1/2 доля в квартире оформлена на моего несовершеннолетнего сына, 1/2 доля на брата, подписали договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру у брата до нового года, а в Росреестр документы только сейчас будем подавать, часть стоимости будет выплачиваться за счет средств МСК (ждали пока ребенку второму 3 года исполнится), без нотариального удостоверения никак уже нельзя обойтись?

    • Шакай Александр

      Нотариус не нужен. Как я понял, ребёнок покупает долю брата. Он не постороннее лицо, а сособственник. На них правило о нотариальном удостоверении не распространяется. К тому же договор у вас подписан до 29 декабря – до даты вступления закона в силу.

  29. екатерина

    Подскажите, пожалуйста, если все доли одной квартиры продаются одному покупателю, одновременно сдаются на регистрацию, каждая доля отдельным договором, требуется ли в этом случае нотариальное удостоверение?

    • Шакай Александр

      Если каждая доли продаются по отдельным договорам – нужен нотариус. Даже если один покупатель. Если в одном договоре, то нотариус не нужен – продаётся квартира, а не доля.

      • Alina

        Вы писали, что нотариус не требуется, если обе доли квартиры продаются по одному договору ( то есть вся квартира) третьему лицу. Но как повлияла поправка от 02.06.2016 на эту ситуацию?

      • Шакай Александр

        А после поправки – требуется. По любым сделкам с долями.

  30. Виктория

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста. Покупаем долю у сособственника(который получил долю в результате дарения у другого собственника). согласились выкупать в устной форме по телефону, при этом никак письменно нас не извещали о продаже доли и соответственно мы письменно не соглашались, все устно. Есть ли в таком случае риск, что продавец продаст долю третьим лицам? Сособственник живет в другом городе. Сделка должна оформляться по месту нахождения объекта? Нужно ли заверять нотариально? И вообще какие должны быть действия потом? Выкупаем за 1 млн. руб. по договору купли-продажи. Кто должен будет потом платить налог, продавец или покупатель? Или вообще налогом не облагается данная сделка?

    • Шакай Александр

      Конечно, сособственник может продать долю кому угодно, даже если бы вы заключили с ним авансовое соглашение. Однако для того и существует 250 статья, которая защищает ваши права. В случае продажи доли третьему лицу вы вправе потребовать в течение 3 месяцев через суд перевода прав и обязанностей по договору продажи доли на себя, то есть потребовать перевода на вас права собственности на долю.
      При покупке вами доли сособственника нотариус не нужен.
      Регистрация сделки – по месту нахождения недвижимости. Договор подписать можно где угодно.
      Налоги при продаже платит продавец. У вас есть льгота по налогообложению в размере стоимости покупки – 1 млн. Вы можете вернуть из бюджета 130 тыс. рублей. Посмотрите ст. 220 Налогового кодекса.

  31. Сергей

    Уважаемый Александр дайте мне ответ пожалуйста на такой вопрос, я до 29.12. 2015 года по договору купли-продажи приобрел долю земельного участка, а в Росреестр на регистрацию перехода права документы были поданы в только сейчас. Подлежит ли такой договор нотариальному удостоверению если правоотношения возникли до 29,12,2015 года (то есть договор был подписан до этой даты). Спасибо.

    • Шакай Александр

      Договор считается заключенным с момента подписания. Поэтому, если договор заключен до 29.12.2015 года, нотариальному удостоверению он не подлежит.

      • Сергей

        Александр, спасибо Вам за быстрый ответ и доброго Вам здоровья!

  32. Лариса

    Александр, здравствуйте проконсультируйте пожалуйста. Хотим продать свою квартиру и купить другую большей площадью. Квартиру брали в ипотеку частично гасили маткапиталом в итоге все выплатили и сняли с обременения, но детей дольщиками не делали, оформим доли уже в новой квартире, дабы обойти нотариальные услуги ,одним словом сэкономить время и деньги, могут ли возникнуть проблемы с законом?

    • Шакай Александр

      Все правильно делаете. Если использовали материнский капитал – то дети должны стать собственниками. И если не в первой квартире, купленной по ипотеке, а в другой. Купленной на деньги, полученные с продажи первой.

      • Владимир

        Ваш ответ Александр не совсем точен. В соответствии с правилами использования средств МСК законные представители оформляли обязательство о распределении собственности на ипотечную квартиру между всеми членами семьи, в том числе детьми. Это требование императивное. Нельзя вольно трактовать закон и игнорировать данное ранее обязательство. Можно попасть, в мягко говоря, неприятную ситуацию, с возвратом сделки по продажи квартиры в первоначальное положение

      • Шакай Александр

        Согласен! Вопрос погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала – это действительно подводный камень, о который могут в дальнейшем “разрушиться” многие сделки. И рискует в такой ситуации покупатель такой квартиры. Насколько мне известно, четкой процедуры контроля за исполнением родителями данных ими обязательств (по оформлению квартиры в собственность детей после выплаты ипотечного кредита) со стороны ПФ не существует. Могли бы банки обязать осуществлять такой контроль. Но банкам, понятное дело, совсем не интересно этим заниматься.

      • Марина

        Александр, я столкнулась с контролем со стороны регистрирующего органа над сделкой по продаже квартиры, за которую рассчитались МСК при погашении ипотечного кредита – потребовали выделить долю детишкам в этой квартире.

      • Шакай Александр

        Интересно, а откуда Росреестр узнал о факте погашения кредита из средств маткапитала? Пенсионный фонд дает информацию по всем сделкам?

  33. Ольга

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста: В 2014г. я выкупила за 500 т.р.у тети моего мужа 1/2 доли квартиры,но оформили дарственную т.к. срок после получения наследства у нее был менее 3 лет. В дарственной написали оценку собственности 20 т.р. Потом мне пришла бумага из налоговой, что я должна сдать декларацию 3 ндфл и заплатить налог, расчитываемый исходя из кадастровой стоимости квартиры. У нас был кадастровый паспорт от 98 г., где стоимость указана 63 т.р. Сегодня я сходила в налоговую и мне сказали что сейчас стоимость доли оценивается в 800 т.р. и я должна платить исходя из этой суммы. Я не работаю, сейчас ребёнку 1,6 г. т.е. работает только муж,на это всей семьейти живём (35 т.р. в мес). Как я могу заплатить налог, если у меня и в помине таких денег нет. Что делать в такой ситуации? Помогите пожалуйста.

  34. Шакай Александр

    Комната – отдельный объект недвижимости. Как квартира. Нотариальное удостоверение договора не нужно.

  35. Равиля

    Здравствуйте Александр. помогите понять, мы продаем квартиру где в собственности 1/2 доли есть ребенок. Разрешение РОНО получали, берем квартиру большей площадью иду к нотариусу чтоб зарегистрировать эту сделку на что она мне заявляет что я еще должна у нее заверить покупаемую квартиру т.е. это мне обойдеться не в 25 т.р. а почти в 50т.р. что за бред. Ни где не могу найти ответа, т.к. я понимаю в новом законе что это касается только отчуждаемого жилья. Должна ли я регистрировать сделку у нотариуса и по покупаемой квартире. Спасибо

    • Шакай Александр

      Действительно, в законе говорится только об отчуждаемом имуществе несовершеннолетнего. Но ситуация следующая. Нотариус видит разрешение опекунского совета, в котором разрешена продажа доли квартиры с одновременной покупкой другой квартиры (доли) на ребенка. Нотариус обязан проконтролировать исполнение этого решения. Позиция нотариусов такая – оформляйте сначала новую квартиру на ребенка (без нотариального удостоверения), а потом продавайте квартиру (долю) ребенка по нотариальному договору. Но так как провести такую сделку невозможно (покупатель вашей квартиры согласится только на одновременную куплю-продажу обоих квартир), то нотариус, требуя нотариального удостоверения и второй сделки, обеспечивает контроль за исполнением решения органов опеки. Ну и дополнительный доход себе. Хотя, по моему мнению, факт подписание договора покупки квартиры на ребенка в простой письменной форме в присутствии нотариуса также позволяет ему контролировать решение опеки. Некоторые нотариусы настаивают также, чтобы и регистрация обоих договоров проходила через них. Тем самым получают стопроцентную гарантию исполнения сторонами сделки решения органа опеки.

  36. ирина

    Александр, подскажите пожалуйста. Я продаю квартиру, где 1/ 10 доли принадлежит мужу, 8/10 мне и 1/10 доли принадлежит моей несовершеннолетней дочери. Покупатель — моя родная сестра, т.е. родная тетя несовершеннолетней. В том случае , если я подарю свою долю сестре. И она, соответственно, станет совладельцем квартиры (со собственником). В дальнейшем, я смогу продать доли мужа и ребенка без нотариального удостоверения. Разрешение органов опеки я уже получила. И второе,если без участия нотариуса я не обойдусь., то могу ли я сначала приобрести недвижимость ребенку, а через какое то время продать детскую долю.(Сестра,она же покупатель дарит свою долю моему ребенку в квартире доставшейся нам с сестрой по наследству от родителей. Второй со собственник там я.) В приказе написано с ОДНОВРЕМЕННЫМ выделением доли в вышеуказанной квартире. не хотелось бы и эту сделку делать тоже через нотариуса. Заранее большое спасибо за ответ. С уважением Ирина.

  37. Алексей

    Здравствуйте! Семья получила Свидетельство соц.выплаты на жилое помещение при рождении двоих детей! Хотят купить квартиру где три собственника все родственники, у каждого 2/5, 2/5, 1/5 доли собственности. Возможен ли такой вариант покупки квартиры двумя договорами КП, т.е муж покупает 2/5 наличными, а супруга 2/5+1/5 на себя и детей за счет соц.выплат? И не нужно ли в таком случае обращаться к нотариусу?

    • Шакай Александр

      До вступления закона в силу при продаже квартиры по двум договорам и одновременной их подаче на регистрацию перехода права в Росреестр отказов от преимущественного права покупки не требовалось. На мой взгляд нотариального удостоверения договоров не требуется (опять же при одновременной подаче договоров в Росреестр). Только почему двумя договорами? Сделайте один договор купли-продажи квартиры, где будет два покупателя (муж и жена), а в условиях платежа будет расписано, из каких средств приобретается квартира (за счет собственных средств и средств соц. выплаты)

  38. Диляра

    Здравствуйте! Собираемся продавать комнату в общеж. 1/2 доля моя, 1/2 на папе. Нотар. отказ от соседей нужен и на мою и на долю папы получается?

    • Шакай Александр

      Не нужен. Отказ берется от сособственников, а не от соседей.

  39. Анна

    Здравствуйте, Александр!
    Скажите, пожалуйста, каков срок действия отказов от права преимущественной покупки? Предложение преимущественной покупки было отправлено почтой заказным письмом с описью вложения. Или же такие отказы вообще не действительны?

    • Шакай Александр

      Существует два варианта. Первый: Сособственник дает отказ от права преимущественной покупки доли на условиях, на которых эту долю будет приобретать покупатель – третье лицо. В этом случае у отказа нет срока действия. Свою волю он уже выразил. Для получения отказа нет необходимости посылать должным образом оформленное предложение о выкупе доли. Можно известить устно и предложить оформить отказ у нотариуса. Второй: Если “по хорошему” не получается, тогда сособственнику посылается указанное предложение. У сособственника есть один месяц для принятия решения о выкупе доли. Если предложение о выкупе от сососбственника не поступило в течение месяца продавец доли вправе продать ее любому лицу. Посмотрите ст. 250 ГК РФ и статью 165.1 (про уведомления) на этой странице.

  40. Николай

    Добрый день! У меня такой вопрос: согласно статье 24 п.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” «сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению». Кто является посторонним лицом в данном случае? Являюсь ли я посторонним лицом, если я, например, имею 1/2 доли и выкупаю оставшуюся 1/2 доли у соседа? Или я не являлся бы посторонним лицом только в том случае, если бы мы с соседом были родственники?

    • Шакай Александр

      Есть квартира. Есть люди, владеющие этой квартирой на праве общей долевой собственности. Сособственники. А есть все остальные. Они и есть посторонние. Внезависимости от родственных отношений. Соответственно, если один сособственник продает долю в праве другому сособственнику, то нотариального удостоверения не нужно.

  41. Николай

    При совершении купли- продажи комнаты необходим натартальный договор? У нас в городе Росреестр требует.

    • Шакай Александр

      По букве закона нотариальное удостоверение договора купли-продажи комнаты не требуется. Но по аналогии применения ст. 250 ГК РФ к продаже комнат правильней было бы в законе распространить нотариальное удостоверение договора и на продажу комнат. Ваш Росреестр решил подстраховаться и применить эту аналогию. Для покупателя это даже плюс в случае, если в дальнейшем внесут изменения в закон и сделают форму договора продажи комнаты нотариальной.

  42. Анастасия

    Здравствуйте, Александр.
    Подскажите пожалуйста, купила квартиру, сейчас хочу дочке выделить там долю. А квартиру, в которой у дочки есть доля- продать.
    Вопрос: после выделения доли, все равно продажа может быть только через нотариуса? Ведь у ребёнка уже будет доля в другой квартире.
    Заранее спасибо большое.

    • Шакай Александр

      Сделка по продаже квартиры, в которой у ребенка есть доля, будет нотариальной. Задача нотариуса – проконтролировать как раз выполнение условий, присутствующих в разрешении органов опеки. Обязательно перед оформлением доли на ребенка в новой квартире заранее обратитесь в опекунский совет. Чтобы не попасть в ситуацию, описанную в конце статьи http://shakay-realty.ru/opeka-sale/

  43. Анна

    Cейчас как-то нужно подстраиваться и продолжать жить дальше!

  44. Анна

    Да что уж на нотариусов наговаривать, они такие налоги государству отдают!!! Сейчас, как сказал очень начитанный человек “выйти из кризиса не удастся, не залезая в карман народу”. Так что, и сделки нотариальные, и повышение штрафов, и повышение коммунальных платежей, и все что угодно государство будет делать, чтобы побольше денег “отжать” с людей.
    Вчера была передача на телеканале “Югра”, так там администрация Югры, уполномоченный по правам ребенка в Югре были против беби-боксов, несли всякую чушь,… а суть вопроса, что “на установку одного беби – бокса нужно 1,5 млн. руб, и придётся отщипывать из бюджета”. Так что не нотариусы виноваты в повышении тарифов и обязательности сделок, а чиновники.
    А по поводу обязательного нотариального удостоверения сделок, может быть, оно и к лучшему, т.к. у людей сейчас очень много кредитов, чтоб их квартиры не отбирали за долги. Может это какая то борьба с коллекторами-рэкетирами.
    Мы с супругом и несовершеннолетней дочкой тоже попадаем на нот. продажу квартиры, но что делать? возможно включать в стоимость квартиры “услуги нотариуса” будем, т.к. доход у супруга средний, и живем от зп до зп, а я сижу в декретном с 3 ребенком и свои детские до 1,5 мес. – 6250р. получила только в ноябре, а следующие за декабрь, январь – неизвестно когда выплатят.
    Так что как говорит наше ДОРОГОЕ правительство, “не отчаивайтесь”. (у правительства все нормально с финансами, счета у них тоже в валюте))) . правительству же нужны машины люкс класса за 140 млн.руб. на 2 месяца на время переписи населения.., а где деньги взять как не с людей?

  45. Татьяна

    Здравствуйте! Перерыла всё. Иногда в комментариях к новому закону встречается сладкая фраза: ” если размер доли позволяет выделить отдельную комнату в квартире, такой случай под закон уже не подпадает”. В ФЗ №122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” (в который и внёс изменения обсуждаемый закон ФЗ №391) в статье 24, п. 1 ничего про это не говорится. Откуда же такая информация?
    В этой же статье говориться: “продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю”. Я правильно поняла, что нотариусу за уведомление соседям ничего платить не надо, и что уведомление как и раньше можно послать по почте? Спасибо.

    • Шакай Александр

      По первому вопросу ответить затрудняюсь. Народ любит где-то что-то вычитывать, интерпретировать по своему и пускать дальше по сети. Я об этом не слышал.
      По второму вопросу – уведомление можно послать по почте (лучше с описью вложения, т.е. с кратким содержанием уведомления). Можно направить через нотариуса, получив в дальнейшем от нотариуса соответствующее свидетельство.

  46. Ольга

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. У нас с мужем квартира на двоих. Ему 1/2 досталась по наследству, а я вторую половину выкупила у его тети,но оформили это по договору дарения. У мужа доля в собственности более 3 лет,у меня только 2 года. Хотим продать квартиру. Мою долю оформить по договору дарения, а долю мужа по договору купли-продажи. Необходимо заверять нотариально обе сделки? И возможно ли вообще так сделать?

    • Ольга

      Так же хотела спросить, если к примеру, я в свою очередь сейчас оформлю дарственную на мужа и у него будет в собственности квартира целиком,какой срок владения будет считаться? Т.е более 3 лет, или вся квартира целиком будет оформлена с момента регистрации дарения?

      • Шакай Александр

        Более трех лет. Можете оформить дарение.

    • Шакай Александр

      Судя по ситуации, нотариально удостоверять не надо. Покупатель по двум договорам один. Договор дарения доли не требует нотариального удостоверения. А договор купли-продажи хоть и требует, но при одновременной подаче двух договоров на регистрацию перехода права собственности ничто не запрещает регистратору сначала зарегистрировать переход права по договору дарения, а затем – по договору купли-продажи. Так как покупатель уже стал собственником 1/2 доли, то на него 250 ст. ГК РФ не распространяется. Только зачем так сложно? Продавайте доли покупателю одним договором.
      Оценивайте свою долю в 1 млн. по договору, а остаток суммы – стоимость доли мужа по договору. Это ваше право так оценивать свое имущество. Правило 70% от кадастровой стоимости на вашу квартиру не распространяется.

      • Ольга

        Спасибо большое за ответ.

  47. Алексей

    Уважаемый Александр дайте мне ответ пожалуйста на такой вопрос ,мы с женой решили продать квартиру ,документы собрали до нового года ,но у нас потребовали с опеки разрешения на продажу квартиры так как у нас в доле несовершенный внук,подали заявление перед новым годом в отдел опеки а там настал и новый год рассмотрения заявления две недели приходите в новым году ,пришли заявление на разрешения продажи было одобрено, пошли делать сделку в нотариальную контору а у них другой закон который не позволяет сделать сделку мол в опеке неправильно составлен приказ где мы должны сперва купить жилье а потом делать продажу, но на что мы купим если мы на пенсии и у нас еще кредит ,Думали продадим квартиру погасим кредиты и купим другое жилье в другой области,теперь у опеки свои законы а у натариуса свои, где выход?

  48. Евгений

    Доброго дня!
    Как считаете – дарить доли несовершеннолетним возможно по обычному договору? …или же к Нотариусу?
    Естественно речь о своих детях…

    • Шакай Александр

      Нотариальное удостоверение – только при продаже, т.е. когда отчуждается имущество несовершеннолетнего. При покупке или дарении возможна простая письменная форма. А что касается доли, то при дарении любому лицу нотариальное удостоверение не требуется.

      • Евгений

        Спасибо, Александр!
        Вы подтвердили мои догадки, НО…
        Росреестр нашего города (Пенза) настойчиво требует нотариального договора по конкретной ситуации и я в выяснениях истины довел Нотариат города, который естественно понимает разницу между Дарением и Продажей, и Росреестр до вынужденной коллективной встречи, которая состоится завтра именно по данному вопросу…

      • Шакай Александр

        Я уже писал, что Росреестр не имеет права не принимать документы на регистрацию. Если что-то не по закону – будет приостановка регистрации. Вам выдадут соответствующую бумагу о причине приостановки и рекомендациями по устранению этой причины. Сейчас в непонятной ситуации Росреестр страхуется. Видимо не получили еще инструкцию из вышестоящего органа. Так что сдавайте договор дарения на регистрацию в простой письменной форме. Ко времени окончания регистрации вопрос скорее всего решится в вашу пользу.

  49. Ольга

    Еще один насос для выкачкм денег из народа. Кап ремонт, Платон, нотариусы, что будет дальше страшно представить. Вождь наш – “молодец”. Интересы детей они защищают ))) смешно. Хлеб у них изо рта вынимают. Органы опеки чаще мешают чем оберегают, теперь еще в эту цепочку нотариусов добавили. Супер. Многие квартиру продать и так не могут, т.к. покупатели избегают “детей в доле”, многим видимо придется до 18-летия теперь ждать, чтобы улучшить свои жилищные условия. Зачем тогда росреестр??? Органы опеки??? Давайте просто кормить нотариусов за их ценную печать и бумажку!!! Они ведь в казну неплохо теперь откатывать будут! Тьфу!!!

  50. Анна

    Вообще закон как хотят так и трактуют, мы с мужем имеем по 1/2 доли квартиры, продаем целую квартиру, а Росреестр заставляет идти к нотариусу. Минуточку, человек покупает целую квартиру, а не долю квартиры! То есть наши многоуважаемые нотариусы, получается вместе с Росрестром решили прихапать самостоятельно и это? Кто издает законы?! Тот наверняка головой не думает! Сколько ждать разъяснений? И какие они будут? Бред! Самое главное все втихую! Перед новым годом, подарочек.

    • Шакай Александр

      Согласен, что исходя из смысла закона такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Посоветую следующее: 1. Сходить к нотариусу и задать ему вопрос о необходимости удостоверения такой сделки. Чтобы было на кого ссылаться. 2. Сдать документы в регпалату. Дело в том, что регпалата не имеет права не принимать документы на регистрацию. Другое дело, что потом возможна приостановка регистрации с последующим отказом в регистрации. Не думаю, что у регпалаты будут основания в этом случае сделать приостановку. Сейчас они просто страхуются.
      Если вы из Москвы – я могу уточнить возможность регистрации такого договора.

  51. Елена

    А если собственник недееспособный, то распространяется ли на сделки по продаже собственности новый закон?

    • Светлана

      Как дети до 18 лет, так и недееспособные граждане

      • Светлана

        Прошу прощения за вторжение (ответ по последнему вопросу). У меня вопрос по поводу комнат в коммунальной квартире. Отказ от преимущественного права покупки. Нотариальная ли форма ? Отказы в простой письменной форме? Спасибо за ответ

      • Шакай Александр

        Форма отказа от преимущественного права покупки – нотариальная. Однако можно лично явиться в регистрирующий орган и написать там соответствующее заявление.

      • Шакай Александр

        Да, действительно! Статья 30, п.2 “Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки ….. подлежат нотариальному удостоверению”. Спасибо!

  52. Никита

    Добрый день!
    Есть ли возможность и смысл оспаривать это постановление в каком-нибудь из судов РФ?

    • Шакай Александр

      Возможность, конечно, есть. А вот результат…. Это ведь не отдельная новация, а часть реформы законодательства, которая началась еще несколько лет назад.

  53. Екатерина

    Я в шоке! То есть теперь мало того что я продаю свою квартиру где в собственности малыш, и плачу нотариусу 15 000 за чистоту сделки… покупаю другую квартиру с кредитом и страховкой жизни и этого кредита и т.д. (это ещё порядка 20 000) и госпошлину 2000+1500 оценка для банка и т.д. Здорово так государство молодым семьям помогает… как быть то? Ведь за улучшение жилищных условий своему малышу я должна государству еще отстегнуть минимум 50 000… и не кушать пока это время… ведь ещё и кредит… это просто ИЗДЕВАТЕЛЬСТВО. Совсем задушили налогами и СБОРАМИ!!!

    • Шакай Александр

      Ну что можно сказать? Сочувствую … 🙁 Всем нам…

  54. Майя

    А кто платит нотариуса в таком случае за договор купли продажи при участии в сделке несовершеннолетних детей? Продавец? Покупатель? И ведь цена вроде 0,5% от кадастровой стоимости квартиры (или ошибаюсь?). А она может быть значительно выше цены за которую покупают квартиру.

    • Шакай Александр

      Нотариальные услуги покупатель и продавец будут оплачивать по договоренности. Скорее всего покупатель или в равных долях с продавцом. Стоимость нотариальных услуг сейчас понизили, но суммы все-равно не малые. Так при стоимости договора в 5 млн. рублей пошлина составит порядка 23 тыс. рублей.

      • Михаил

        “Так при стоимости договора в 5 млн. рублей пошлина составит порядка 23 тыс. рублей” (с)

        Не составит, т.к. ст. 333.24 НК РФ устанавливает верхнюю планку госпошлины для таких договоров в 20 000 рублей.

      • Шакай Александр

        А техническая работа? В ряде случаев стоимость технической работы может быть больше размера госпошлины.

      • Михаил

        Ну вы же изначально именно про госпошину сказали. А так-то стоимость оказания услуг правового и технического характера устанавливается региональными палатами, и по Москве, например, составляет 5000 рублей по договорам отчуждения недвижимого имущества. Так что даже с УПиТХ верхняя планка – 25000 рублей. Притом, если госпошлина получается высокой, то, зачастую, нотариусы за УПиТХ стараются плату не взимать.

  55. Виталий

    Про нотариальное дроби вообще жесть! Это риелторов надо бы прищучить как следует! Сколько из-за них народу пострадало и ещё пострадает. Безграмотные хапуги недоучки. На западе чтобы стать риелтором надо учиться несколько лет и они там несут ответственность как эксперты – не фиговый ли фундамент у дома или не прогнили ли трубы, а нотариус там отвечает за юридическую чистоту Сделки. Куда недоучки риелторы у нас в стране суют своё ненасытное рыло? Такие вот статейки пишут мошенники от “риелторов”. У нас риелтором называет сам себя любой прохиндей. Наши власти совершили большую ошибку, допустив написание сделок на бумажке под забором, или это было сделано специально, т к лобби мошенников слишком довлело. Давно порядок пора навести – только профессионал может заниматься с сделками с недвижимостью. На сегодняшний день кроме нотариуса никого не вижу. Ни Росреестра, ни так называемые риелторы, НИКТО более не несёт никакой ответственности за наши дома и квартиры!!!!!

    • Шакай Александр

      У риэлтора и нотариуса разные задачи и функции. Нужны и первые, и вторые. Не спорю, среди риэлторов есть непрофессионалы. Но немало и нотариусов, которые не блещут познаниями в области сделок с недвижимостью.

  56. Светлана

    А представляете сделку, где продажа осуществляется несовершеннолетним, и его родители берут следующую квартиру с ипотекой. Вот будет противостояние банка и нотариуса при проведении сделки!

  57. Лилия

    Интересно, по поводу несовершеннолетних. А органы опеки теперь не нужны или в чем смысл? Не понятно, что именно хотели сказать этим новым законом.

    • Шакай Александр

      С органами опеки все осталось как прежде. Только если раньше при продаже квартиры с ребенком-сосбственником договор купли-продажи мог быть составлен в простой письменной форме, то теперь требуется удостоверение такого договора нотариусом.

  58. Наталья

    Не могу найти обязательное нотариальное согласие супруга на приобретение при нот сделке

    • Шакай Александр

      Семейный кодекс, пункт 3, статья 35 “Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.”

  59. Александр, спасибо за инфу… как любит государство в последний день втихаря впарить серьезную вещь… вот нотариусы победили, взяли свое.. только создали сложности некотоырм продавцам и подвели их к дополнительным расходам!!

    • Шакай Александр

      Прекрасно помню, как сложно было в 90-х организовать сделку с учетом расчетов в банке, нотариуса и регистрации. Одним днем редко получалось. И как все вздохнули с облегчением после отмены нотариального удостоверения сделок!

  60. Игорь

    Печально, если раньше при адекватности сторон, при разводе раздел имущества стоил несколько тысяч, то теперь удорожание до полтиника наше все. Каждый раз при откусывании нотариусами дополнительного куска, возникает вопрос, когда будет введен публичный экзамен для нотариусов? Без обязательной отработки у иного нотариуса.

    • Шакай Александр

      Печально то, что нас все время загоняют в рамки и отказывают в праве выбора.

Оставить комментарий